서구 도마동 부동산 경매, 4.1억

한줄 요약

3회 유찰로 가격이 크게 떨어진 매력적인 부동산, 하지만 임차인 현황과 특이사항은 반드시 확인해야 합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 대전광역시 서구 도마로49번길 9

대전 서구 도마동에 위치한 이 부동산은 301.3㎡(91.1평) 크기로, 도마로49번길 9에 자리 잡고 있습니다. 대전의 중심에서 적당히 떨어져 있어 조용한 주거 환경을 제공하지만, 교통편은 다소 불편할 수 있습니다. 주변에는 소규모 상가와 주택들이 주를 이루며, 대규모 개발 계획은 현재로서는 확인되지 않았습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 12억 2,019만원으로 설정되었지만, 현재 최저입찰가는 4억 1,852만원으로 3회 유찰 후 감정가의 34% 수준으로 떨어졌습니다. 인근 유사 부동산의 실거래가는 대략 9억에서 10억 사이로 형성되어 있어, 현재 최저입찰가는 매우 매력적인 가격이라 할 수 있습니다. 예상 낙찰가는 대략 4억 3,945만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2017년 6월 9일 설정된 근저당권입니다. 특이사항으로 제시외 건물이 포함되어 일괄매각된다는 점이 있습니다. 임차인 대항력 여부는 등기부 및 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 하며, 유치권 또는 법정지상권이 설정될 가능성도 배제할 수 없습니다. 이 부분은 입찰 전 꼼꼼히 점검해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이렇게 큰 폭으로 할인된 매물은 흔치 않습니다. 예상 수익률은 주변 시세 대비 상당히 높을 것으로 보이며, 매입 후 리모델링을 통해 추가적인 가치 상승도 기대할 수 있습니다. 다만, 임차인 문제나 법적 권리관계가 복잡할 수 있어, 명도 과정에서의 어려움이 예상됩니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건의 경쟁률은 꽤 높을 가능성이 큽니다. 특히 4억대의 가격대는 투자자들에게 매력적으로 다가올 것입니다. 권장 입찰가는 4억 3,000만원선으로 보이지만, 취등록세 약 2,021만원을 포함한 총 투자금 약 4억 5,000만원을 고려해야 합니다. 명도 리스크와 임차인 문제를 해결할 자신이 있다면 충분히 도전해볼 만한 가치가 있는 물건입니다.