광주 북구 오피스텔 경매, 12회 유찰 210만

한줄 요약

이 물건, 솔직히 말해서 가격이 정말 매력적이지만, 12번 유찰됐다는 건 뭔가 이유가 있는 것 같아요.

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경매물건 주소 보기 광주광역시 북구 서양로 20, 제7층 제719호

광주광역시 북구 서양로에 위치한 오피스텔입니다. 주소는 정확히 '서양로 20, 제7층 제719호'로 되어 있는데, 아쉽게도 면적 정보가 없습니다. 주변 환경이나 교통편에 대한 정보도 확인이 필요해 보입니다. 광주 북구는 기본적으로 대중교통이 잘 되어 있는 편이니, 위치가 나쁘진 않을 것 같습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 3,500만원에서 현재 최저입찰가가 210만원으로 떨어졌어요. 감정가 대비 무려 94% 할인된 가격입니다. 인근 오피스텔 시세와 비교해보면 거의 헐값이라고 할 수 있죠. 하지만, 예상 낙찰가는 약 221만원 선으로 보입니다. 이 정도 가격이면 혹시 모르니 한번 도전해볼 만도 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 1월 27일에 설정된 근저당권입니다. 그런데 한 가지 걸리는 건, 대항력 있는 임차인이 있다는 점이네요. 임차인 구한나는 배당요구를 했지만, 종기 이후라서 배당받을 보증금이 없습니다. 법적으로는 문제 없지만, 명도 과정에서 난항을 겪을 수도 있으니 주의가 필요합니다. 등기부와 현황조사서를 반드시 확인하세요.

투자 관점에서 보면

솔직히 말해서, 12번 유찰됐다는 건 뭔가 이유가 있을 겁니다. 하지만 이렇게까지 가격이 떨어진 점은 매력적입니다. 단, 임차인 명도 과정에서의 리스크가 가장 큰 변수입니다. 예상 수익률을 따져보면, 임대를 통한 수익보다는 재매각을 통한 차익 실현이 나아 보입니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 12회 유찰된 만큼, 관망하는 사람들이 많을 겁니다. 권장 입찰가는 221만원 전후로 잡고, 임차인 문제를 해결할 수 있는지 철저히 조사하세요. 취등록세는 약 10만원 정도 예상됩니다. 개인적으로는 명도 리스크 때문에 신중하게 접근할 것 같습니다.