재개발 경매에 들어갔다가 입찰표를 접은 이유

얼마 전 재개발 구역의 낡은 빌라를 보러 갔다. 골목에는 이주 안내문이 붙어 있었고, 중개업소 창에는 새 아파트 예상 가격이 적혀 있었다. 감정가보다 낮아진 최저가만 보면 입찰표를 쓰고 싶어지는 물건이었다. 그런데 조합에 확인할 항목을 적다 보니, 그날은 입찰표를 접는 편이 맞겠다는 생각이 들었다.

낡은 빌라 가격에 새 아파트를 끼워 넣는 순간

재개발 경매 물건을 볼 때 가장 흔한 계산이 있다. ‘빌라를 싸게 낙찰받아 새 아파트를 받으면 얼마나 남을까?’ 나도 처음에는 그 계산부터 했다. 하지만 법원에서 파는 것은 현재의 토지와 건물이다. 새 아파트를 받을 자격과 그때까지 들어갈 돈은 별도로 확인해야 한다.

예를 들어 최저가가 2억 4천만 원이고 주변에서 신축 예상 시세를 6억 원이라고 말해도, 두 숫자를 빼서 수익으로 적으면 곤란하다. 실제 낙찰가, 취득 관련 세금, 명도 비용, 금융 비용에 조합원 분담금까지 붙는다. 사업이 늦어지면 이자는 달마다 나간다. 신축 시세도 입주할 때의 가격을 보장하지 않는다.

현장에서는 ‘여기 곧 철거해요’라는 말을 자주 듣는다. 근데 이주 안내문이 붙은 것과 철거 일정이 확정된 것은 다르다. 조합설립인가, 사업시행계획인가, 분양신청, 관리처분계획인가, 이주와 철거가 어디까지 진행됐는지 날짜가 찍힌 서류로 확인해야 한다. 같은 재개발 구역 안에서도 물건을 취득하는 시점과 종전 소유자의 신청 이력에 따라 판단할 내용이 달라진다.

등기부를 봤다고 권리분석이 끝나지 않는다

입찰 전에는 등기사항증명서뿐 아니라 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 본다. 선순위 권리가 있는지, 임차인이 실제로 점유하는지, 보증금 가운데 낙찰자가 떠안을 가능성이 있는 금액은 없는지 맞춰 보는 과정이다. 서류끼리 내용이 다르면 현장과 관련 자료를 더 확인한다. 빈집처럼 보여도 점유 관계를 추측으로 끝내지 않는다.

재개발 물건이라면 조합 쪽 확인이 한 겹 더 필요하다. 조합원 명부와 분양신청 내역, 관리처분계획상 해당 물건의 지위, 미납 분담금과 추가 부담 가능액을 확인할 자료를 요청한다. 조합에서 구두로 들은 답은 날짜와 담당자를 적어 두고, 중요한 사항은 문서로 다시 확인하는 편이다. 낙찰 뒤에 ‘전 소유자는 분양신청을 안 했습니다’라는 말을 처음 듣는 상황은 피해야 한다.

특히 분양신청을 하지 않은 소유자는 손실보상 절차의 대상이 될 수 있다. 도시 및 주거환경정비법 제73조가 다루는 부분이다. 낙찰받았다는 사실만으로 사라진 분양 기회가 되살아난다고 생각하면 위험하다. 분양신청 여부와 현재의 법적 지위가 불분명하면, 예상 아파트 값을 입찰가의 근거로 삼지 않는다.

경매로 샀으니 조합원이 된다는 말이 위험하다

투기과열지구의 재개발 사업에서는 관리처분계획인가 후 건축물이나 토지를 양수한 사람의 조합원 자격이 제한될 수 있다. 도시 및 주거환경정비법 제39조에는 예외도 있지만, 경매 낙찰이라는 이유만으로 예외가 자동 적용된다고 볼 수 없다. 구역 지정 여부와 인가일, 취득 경위, 예외 요건을 물건별로 확인해야 한다.

나는 이 대목이 애매하면 입찰가를 낮춰서 해결하려 하지 않는다. 조합원 지위가 인정되지 않으면 기대했던 새 아파트 대신 손실보상 문제를 검토해야 할 수 있다. 가격 몇 천만 원의 차이가 아니라 투자 대상 자체가 달라지는 셈이다. 조합의 확인 자료와 해당 시점의 법령을 맞춰 보고도 판단이 어려우면 법률 전문가의 검토를 받은 뒤 입찰 여부를 정한다.

작은 지분 물건도 조심스럽다. 등기부에 ‘소유권’이 찍혀 있다고 독립된 아파트 한 채를 배정받는 것은 아니다. 공유 관계나 한 세대에 속한 여러 소유자, 조합설립인가 뒤 나뉜 소유권에는 조합원 수를 판단하는 별도 기준이 있다. 매각 대상이 빌라 전체인지 지분인지부터 확인하고, 조합의 분양대상 판단 자료를 대조해야 한다.

입찰가는 분담금과 기다리는 시간까지 넣어야 한다

가상의 숫자로 계산해 보자. 낙찰가 2억 7천만 원에 취득 관련 세금과 비용 1천만 원, 명도·수리비 2천만 원, 예상 분담금 1억 5천만 원을 더하면 이미 4억 5천만 원이다. 여기에 보유 기간의 이자와 세금, 예비비 3천만 원을 잡으면 총투입액은 4억 8천만 원이 된다. 예상 신축 시세가 6억 원이라도 그 차액 전체가 손에 남는 돈은 아니다. 매도 비용과 양도세는 취득 이력, 보유 기간, 주택 수 등에 따라 따로 계산해야 한다.

분담금 역시 지금 들은 숫자 하나로 고정해 두기 어렵다. 종전자산 평가액과 조합원 분양가, 사업비 변동, 관리처분계획 변경 여부를 살펴야 한다. 대출 상담에서는 낙찰가의 몇 퍼센트가 나온다는 말보다, 이 물건의 권리 상태와 재개발 진행 단계에서 실제로 실행 가능한 금액·시기·금리를 확인한다. 잔금일에 돈이 모자라면 예상 수익표는 소용이 없다.

내가 입찰표를 접었던 그 빌라도 낡은 건물이 문제는 아니었다. 분양신청 이력과 조합원 지위, 앞으로 낼 돈을 입찰 전에 충분히 확인하지 못한 게 문제였다. 재개발 경매에서는 싸게 사는 솜씨보다 내가 무엇을 취득하는지 정확히 아는 일이 먼저다. 그 답이 흐릿한 물건은 다음 경매에서도 만날 수 있다.