토지매매 계약 직전 현장에 다시 가봤더니
몇 년 전 토지매매 계약을 앞두고 현장에 한 번 더 간 적이 있습니다. 서류에는 도로와 맞닿은 땅이었는데, 막상 차를 몰고 가니 진입로가 너무 좁아 차를 돌리기도 어려웠습니다. 처음 봤을 때는 ‘길이 있으니 괜찮겠지’ 싶었죠. 그날 계약을 미뤘습니다. 토지는 지도에서 보는 모습과 실제로 쓸 수 있는 모습이 다를 때가 많습니다.
경매 물건을 볼 때도 비슷합니다. 싼 가격에 눈이 먼저 가지만, 땅은 낙찰이나 계약 뒤에 문제를 발견하면 되돌리는 데 돈과 시간이 많이 듭니다. 그래서 저는 토지매매를 검토할 때 ‘얼마나 오를까’보다 ‘내가 생각한 용도로 쓸 수 있나’부터 확인합니다.
지목보다 먼저 실제 진입로를 봅니다
토지대장에 적힌 지목이 ‘대’라고 해서 바로 집을 지을 수 있는 건 아닙니다. 반대로 지목이 ‘전’이면 농지취득자격증명과 전용 가능성부터 따져야 합니다. 용도지역, 개발행위 제한, 건축 가능 여부는 별개로 확인할 사항입니다. 토지이음의 토지이용계획을 읽고, 계획한 용도를 적어 관할 시·군·구 담당 부서에 문의하는 순서가 안전합니다.
도로도 지적도 한 장으로 판단하지 않습니다. 공로까지 실제로 어떻게 들어가는지, 길에 다른 사람 땅이 섞여 있는지, 차량이 다닐 폭과 경사가 되는지 현장에서 봅니다. 오래 다닌 길이라는 이웃 말만 믿고 계약금을 넣기에는 위험합니다. 필요한 통행권이 인정될 여지가 있더라도 그 범위가 곧바로 건축에 필요한 진입로 폭을 보장하는 것은 아닙니다.
저는 비 온 다음 날에도 가능하면 다시 갑니다. 낮은 곳에 물이 고이는지, 배수로가 남의 땅으로 이어지는지, 경계 가까이 축대나 폐자재가 있는지 눈에 더 잘 들어옵니다. 현장에 박힌 경계표지가 오래됐거나 없다면 면적 숫자만 믿지 말고 측량 필요성도 계산해야 합니다.
서류 세 장을 겹쳐 봐야 빠지는 게 보입니다
등기사항증명서에서는 소유자와 공유자, 근저당권, 가압류, 지상권 같은 권리를 봅니다. 토지대장에서는 지목과 면적을 확인하고, 지적도에서는 경계와 도로 접면을 봅니다. 세 서류의 지번이 같은지부터 맞춰야 합니다. 매도인이 보여준 오래된 출력물만으로 끝내지 않고 계약 직전과 잔금 직전에 다시 발급받습니다.
특히 공유 토지는 ‘가족끼리 이야기됐다’는 말로 넘어가지 않습니다. 계약에 필요한 소유자가 모두 참여하는지 확인해야 합니다. 등기부에 표시되지 않은 현장 문제도 있습니다. 남의 농작물이나 컨테이너가 놓여 있거나, 이웃이 일부를 길처럼 쓰고 있을 수 있습니다. 누가 언제 치울지 불분명하면 인도 조건과 비용 부담을 계약 전에 문서로 남겨야 합니다.
토지이용계획에 토지거래허가구역이 표시되면 허가 대상인지 관할 관청에 확인합니다. 허가가 필요한 거래라면 허가를 받지 않은 계약은 효력이 발생하지 않습니다. 농지라면 농지취득자격증명 발급 요건도 따로 확인해야 합니다. ‘계약부터 하고 나중에 풀자’는 말은 이런 물건에서 가장 비싸게 들릴 수 있습니다.
시세는 호가보다 팔린 땅의 조건으로 비교합니다
토지매매 가격을 볼 때 주변 매물의 평당 호가만 늘어놓으면 판단이 흐려집니다. 국토교통부 실거래가 자료에서 최근 거래를 찾되, 같은 면적이라도 도로 접면, 용도지역, 경사, 모양이 비슷한지 다시 봅니다. 네모난 평지와 길쭉한 급경사 땅을 같은 단가로 놓을 수는 없습니다. 거래가 드문 지역이라면 오래된 실거래 한 건에 지나치게 기대지 않는 편이 낫습니다.
가령 200평 땅을 평당 100만 원에 사서 130만 원에 팔 수 있다고 가정해 봅시다. 숫자만 보면 차액은 6천만 원입니다. 하지만 취득세와 등기 비용, 중개보수, 이자, 측량이나 정비 비용, 매도할 때의 세금이 빠져 있습니다. 매수자를 찾는 데 1년이 더 걸리면 보유 비용도 늘어납니다. 저는 예상 매도가가 아니라 비용을 뺀 뒤에도 버틸 수 있는 매수가를 먼저 적습니다.
대출도 아파트처럼 생각하면 곤란합니다. 땅의 위치와 용도, 금융기관의 담보 평가에 따라 가능 금액과 조건이 달라집니다. 잔금 계획을 대출 한도에 딱 맞춰 세우면 작은 차이에도 계약금이 위험해집니다. 금융기관에 해당 필지의 예상 조건을 확인하고, 자기자금으로 감당할 수 있는 범위를 따로 계산하는 이유입니다.
계약서에는 확인한 사실을 구체적으로 남깁니다
매수할 뜻이 섰다면 계약 전에 관할 관청에 이용 가능성을 확인하고, 필요한 허가와 증명서의 발급 가능성을 점검합니다. ‘건축 가능’이라는 중개 현장의 구두 설명만으로는 부족합니다. 어떤 건축물을 어떤 규모로 생각하는지에 따라 답이 달라질 수 있어서입니다. 담당 부서와 상담한 내용도 날짜와 함께 메모해 둡니다.
계약서에는 잔금일까지 말소할 권리, 토지 위 물건의 철거와 인도, 경계나 진입로에 관해 확인한 사항을 구체적으로 적습니다. 허가가 필요한 물건이면 허가가 나지 않을 때 계약금과 계약을 어떻게 처리할지도 분명히 해야 합니다. 막연히 ‘문제없음’이라고 쓰는 문구보다 누가 무엇을 언제까지 할지 적은 문장이 분쟁 때 쓸모가 있습니다.
토지매매에서 가장 아쉬운 순간은 현장에서는 이상하다고 느꼈는데 계약 일정에 밀려 그냥 넘어간 뒤입니다. 괜찮은 땅은 다시 검토할 기회가 오지만, 잘못 산 땅의 진입로와 이용 제한은 마음대로 바꿀 수 없습니다. 저는 가격이 마음에 들수록 하루 더 걸어보고 서류를 한 번 더 떼는 쪽을 택합니다.
