아파트등기비용을 빼먹고 입찰가를 다시 썼다
입찰표에 가격을 적기 직전, 계산기를 다시 두드린 적이 있다. 낙찰가만 적어 둔 메모에 취득세와 채권 비용이 빠져 있었다. 경매에서는 몇십만 원 차이로 낙찰이 갈리지만, 등기할 돈을 빼고 써낸 입찰가는 낙찰 뒤 현금을 더 구해야 하는 가격이 된다.
아파트등기비용을 물으면 법무사 비용부터 떠올리는 분이 많다. 실제로 큰돈은 세금에서 나간다. 낙찰가가 같아도 주택 수, 전용면적, 공시가격에 따라 부담액이 달라지니 입찰 전에 항목별로 적어 봐야 한다.
낙찰가 4억 원이면 등기할 때 얼마가 더 들까
계산하기 쉽게 낙찰가 4억 원인 아파트를 가정해 보자. 개인이 일반세율을 적용받는 주택을 취득하고, 취득세 감면은 없으며, 전용면적은 85㎡ 이하라고 놓겠다. 취득세율 1%를 적용하면 취득세는 400만 원이다. 여기에 지방교육세 40만 원을 더하면 세금만 440만 원이다. 이 조건에서는 통상 농어촌특별세가 붙지 않는다.
440만 원이 등기비용의 전부는 아니다. 국민주택채권을 사서 곧바로 팔 때 생기는 실제 부담금, 등기신청 수수료, 경매로 소멸하는 등기의 말소 비용, 서류 발급비 등이 뒤따른다. 법무사에게 맡기면 보수와 대행 실비도 별도로 든다. 경락잔금대출을 이용한다면 근저당권 설정과 관련된 비용이 생길 수 있는데, 어느 항목을 누가 부담하는지는 대출 약정과 견적서를 확인해야 한다.
이 숫자는 어디까지나 조건을 둔 예시다. 이미 가진 주택이 있거나 법인 명의로 취득한다면 1%를 그대로 넣으면 안 된다. 6억 원 초과 주택은 일반세율 자체도 달라진다. 저는 입찰가를 정할 때 세금 계산 화면에 넣은 주택 수와 물건 주소부터 다시 확인한다. 주소를 잘못 선택해 계산한 세액은 숫자가 정교해 보여도 쓸모가 없다.
취득세는 낙찰가를 기준으로 먼저 계산한다
경매 물건의 감정가가 5억 원이고 낙찰가가 4억 원이라면, 위 예시의 취득세 계산에는 감정가 5억 원을 넣지 않는다. 실제 매각대금을 기준으로 보되, 과세표준에 포함될 금액이 따로 있는지는 취득 내용에 따라 확인해야 한다. 입찰보증금도 낙찰가에 포함된 돈이다. 보증금 4천만 원을 냈다고 해서 과세표준을 잔금 3억 6천만 원으로 잡는 실수를 가끔 본다.
일반적인 주택 유상취득 세율은 취득가액 6억 원 이하 1%, 6억 원 초과 9억 원 이하 구간에서는 계산식에 따른 1~3%, 9억 원 초과는 3%다. 여기에 지방교육세가 더해지고 전용면적 등에 따라 농어촌특별세도 검토한다. 다주택자나 법인은 중과 여부가 비용을 크게 바꿀 수 있다. 취득세 감면을 예상한다면 자격뿐 아니라 사후에 지켜야 할 조건까지 확인하는 편이 안전하다.
매각대금을 완납하면 경매 매수인은 소유권을 취득한다. 취득세 신고·납부 기한은 원칙적으로 취득일부터 60일이지만, 등기 촉탁을 진행하려면 필요한 납부 자료를 먼저 갖춰야 한다. 잔금일에 세금 낼 돈이 모자라면 등기 절차도 밀린다. 잔금대출 한도만 맞추고 세금 현금을 따로 준비하지 않아 당황하는 경우가 이때 나온다.
채권은 매입액과 실제 손실액이 다르다
국민주택채권은 등기 때 자주 빠뜨리는 항목이다. 채권 매입액을 전부 비용으로 적거나, 반대로 수수료 몇만 원 정도로 생각하는 경우가 있다. 채권을 사서 바로 매도한다면 실제 부담은 매입액 전액이 아니라 그날 매도하면서 생기는 차액과 관련 금액이다. 채권 매입액이 300만 원이고 실제 부담률이 10%라면 지출은 약 30만 원이라는 식이다. 이 숫자는 설명을 위한 가정이며, 실제 금액은 조회일에 달라진다.
더 주의할 점은 계산 기준이 다르다는 것이다. 취득세를 계산할 때 넣은 낙찰가를 국민주택채권 계산 화면에도 그대로 넣으면 틀릴 수 있다. 아파트 채권 매입액은 지역과 주택 시가표준액 등을 기준으로 산정한다. 주택도시기금의 채권 조회에서 해당 아파트의 기준 금액을 넣고, 즉시 매도할 경우의 실제 부담금까지 확인해야 한다. 입찰 전에는 예상액을 잡고, 잔금 무렵 다시 조회하는 게 현실적이다.
법무사 견적서는 총액보다 항목을 본다
경매는 일반 매매처럼 매도인과 함께 이전등기를 신청하는 방식이 아니다. 매각대금을 완납하면 법원이 소유권이전등기와 매수인이 인수하지 않는 부담에 관한 말소등기를 촉탁한다. 매수인은 그에 필요한 세금 납부 자료와 서류, 비용을 준비한다. 등기부에 기재된 권리가 많다면 말소 관련 실비도 견적에서 확인할 부분이다.
법무사 견적을 받을 때는 취득세·지방교육세 같은 세금, 채권 즉시 매도 부담금, 등기신청과 말소 실비, 법무사 보수를 나눠 달라고 한다. 세금과 공과금이 큰 견적을 법무사 보수가 비싼 것으로 오해하지 않기 위해서다. 대출을 쓴다면 소유권이전 업무와 근저당권 설정 업무의 비용도 구분해 받아야 비교가 된다.
등기비용 밖의 돈도 입찰 메모에는 따로 둔다. 인수할 권리가 있는지, 점유자를 내보내는 데 비용이 들지, 체납 관리비 중 부담할 몫이 있는지는 등기 견적서 한 장으로 알 수 없다. 한 번은 세금 계산보다 점유 관계를 다시 확인하는 데 시간을 더 쓴 적도 있다. 제가 아파트등기비용을 먼저 적는 이유는 비용표를 예쁘게 만들기 위해서가 아니다. 잔금을 치른 다음까지 버틸 수 있는 가격으로 입찰하려는 것이다.
