서울단기임대 수익표를 짜봤더니 빈방이 보였다
경매 물건을 보러 서울의 한 오피스텔 복도를 걸을 때, 문 앞에 놓인 여행 가방을 본 적이 있습니다. 중개인은 단기임대로 돌리면 월세보다 훨씬 많이 받는다고 했죠. 그 말을 듣고 엑셀을 열기 전에 먼저 확인한 건 예약 가격이 아니라 그 방을 누가, 어떤 계약으로 점유하고 있는지였습니다.
한 달 계약이라는 말부터 확인한다
서울단기임대라는 말은 현장에서 꽤 넓게 쓰입니다. 이사 날짜가 어긋난 사람에게 한두 달 주거용으로 빌려주는 계약도 있고, 여행객에게 며칠씩 방을 내주는 영업도 있습니다. 겉으로는 둘 다 ‘짧게 빌려준다’지만 계약 관계와 확인할 규정은 다릅니다. 경매로 사서 운영할 생각이라면 예약 플랫폼에 올라온 가격만 보고 두 방식을 섞어 계산하면 곤란합니다.
특히 주거용 임대차는 계약서에 ‘1개월’이라고 썼다는 이유만으로 집주인이 한 달 뒤 반드시 돌려받을 수 있는 게 아닙니다. 주택임대차보호법은 2년 미만으로 정한 임대차의 기간을 원칙적으로 2년으로 봅니다. 임차인은 약정한 짧은 기간의 종료를 주장할 수 있지만, 임대인이 그 날짜만 믿고 다음 입주자를 받았다가는 일정이 꼬일 수 있습니다. 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우는 법 적용이 달라지므로, 계약 이름보다 실제 이용 목적과 거주 형태를 봐야 합니다.
여행객을 상대로 숙박을 제공한다면 또 다른 문제입니다. 일반 주택이나 오피스텔을 소유했다는 사실만으로 숙박 영업이 허용되는 것은 아닙니다. 건축물 용도, 해당 업종의 신고·등록 가능 여부, 관리규약, 소방 기준을 관할 구청에 확인해야 합니다. 외국인관광 도시민박업처럼 운영자가 거주하는 주택을 전제로 하는 업종도 있습니다. 빈집 한 채를 사서 예약만 받으면 된다는 설명은 저는 그대로 믿지 않습니다.
경매 서류에는 예약 손님이 잘 안 보인다
매각물건명세서에 임차인 한 명이 적혀 있어도 현장의 점유 상황이 그 한 줄로 끝나지는 않습니다. 임차인이 다시 빌려줬는지, 실제 머무는 사람이 누구인지, 보증금을 누가 받았는지에 따라 인도 과정이 달라집니다. 현황조사보고서와 등기사항증명서, 전입세대 자료를 나란히 놓고 본 뒤 현장에서도 확인하는 이유입니다.
예를 들어 전입신고가 된 임차인이 있다면 계약 기간이 짧다는 이유로 대항력을 무시할 수 없습니다. 주택의 인도와 주민등록을 갖춘 시점, 선순위 권리와의 순서, 보증금 배당 여부를 따져야 합니다. 반대로 현장에서 사람이 보인다고 모두 낙찰자에게 맞설 권리가 있는 것도 아닙니다. 저는 입찰 전에 ‘누가 살고 있나’와 ‘그 사람이 무슨 권리로 있나’를 따로 적습니다.
낙찰 뒤에도 시간이 듭니다. 민사집행법상 인도명령은 매각대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청할 수 있지만, 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 사람은 대상에서 빠집니다. 신청한다고 바로 방이 비는 것도 아닙니다. 점유자가 바뀌거나 다툼이 생기면 송달과 집행 일정까지 밀릴 수 있죠. 단기임대 예상 매출을 낙찰 다음 달부터 넣는 계산표는 그래서 위험합니다.
월 160만 원이라는 숫자를 다시 계산했다
가령 서울의 작은 주택을 한 달에 160만 원씩 빌려줄 수 있다고 가정해 봅시다. 연중 두 달이 비면 연 매출은 1,600만 원입니다. 여기서 회당 청소와 소모품 비용을 월 15만 원씩 10회 잡아 150만 원, 플랫폼 수수료를 매출의 5%로 가정해 80만 원, 공과금을 월 12만 원씩 144만 원 빼겠습니다. 가구·가전 교체를 위해 2년마다 250만 원을 쓴다면 연간 125만 원도 따로 잡아야 합니다.
이 가정에서 남는 돈은 연 1,101만 원, 월평균 약 92만 원입니다. 취득세, 보유세, 소득 관련 세금, 대출이자, 큰 수리비, 명도 비용은 아직 넣지 않았습니다. 같은 집을 일반 월세 110만 원에 안정적으로 놓을 수 있다면 연 임대료는 1,320만 원입니다. 물론 그쪽도 공실과 수선비가 들지만, ‘160만 원 대 110만 원’만 비교하던 때와는 판단이 달라집니다.
숫자는 특정 지역의 시세가 아니라 계산 방식을 보여 주기 위한 가정입니다. 실제로는 해당 건물의 최근 임대 계약, 비슷한 면적의 매물, 계절별 공실, 관리비 부담 주체를 확인해야 합니다. 월 임대료를 높게 받을 수 있다는 말보다 몇 달이나 채울 수 있는지가 수익을 더 크게 흔들 때가 많습니다.
입찰가에는 빈방이 생길 시간도 넣는다
제가 단기임대를 염두에 둔 물건을 볼 때는 세 가지 날짜를 먼저 씁니다. 잔금 납부일, 실제로 집을 넘겨받을 수 있는 날, 첫 임차인이 들어올 수 있는 날입니다. 그사이에 대출이자와 관리비가 계속 나갑니다. 명도가 길어지면 가구를 들여놓거나 사진을 찍는 일정도 함께 밀립니다.
또 기존 운영자가 보여주는 매출 화면은 그 사람의 영업 실적일 뿐, 새 소유자가 같은 방식으로 영업할 수 있다는 증거가 아닙니다. 매출에 청소비가 포함됐는지, 취소 건은 빠졌는지, 운영에 필요한 신고가 갖춰졌는지 확인하고서야 입찰가에 반영합니다. 허용 여부가 불분명하면 일반 주거 임대료로도 감당할 수 있는 가격인지 먼저 봅니다.
서울단기임대가 잘 맞는 물건은 분명 있습니다. 다만 제 경험상 비싼 밤 몇 번보다 권리 하나, 빈방 한 달이 손익을 더 크게 바꿉니다. 저는 그 불확실성을 숫자로 감당할 수 있을 때만 입찰표를 씁니다.
