상가 복비 계산기 돌려봤더니 놓친 돈이 보였다
상가를 낙찰받고 임차인을 구할 때, 예상 수익표에는 월세를 적어 놓고 복비는 빈칸으로 두는 분을 꽤 봤습니다. 저도 초기에 그랬습니다. 계약 직전에 중개보수를 듣고 나서야 수익표를 다시 고쳤죠. 상가 복비 계산기는 숫자 하나를 알려주는 도구지만, 그 숫자를 제대로 쓰려면 계산 기준부터 알아야 합니다.
월세에 100을 곱하는 이유
상가 임대차의 중개보수는 월세 한 달 치에 요율을 곱하지 않습니다. 공인중개사법 시행규칙에 따르면 보증금에 월세의 100배를 더한 금액을 거래금액으로 잡습니다. 보증금만 오가는 계약이라면 그 보증금이 기준입니다. 여기서 말하는 거래금액은 실제로 한꺼번에 지급하는 돈이 아니라 중개보수 계산을 위한 금액입니다.
가령 보증금 3,000만 원, 월세 180만 원인 상가라면 3,000만 원에 1억 8,000만 원을 더합니다. 거래금액은 2억 1,000만 원입니다. 계산기에 보증금과 월세를 넣었을 때 이 숫자가 먼저 나오는지 확인하면 입력 실수를 찾기 쉽습니다. 월세를 180만 원 대신 180원으로 넣거나, 이미 100을 곱한 값을 월세 칸에 넣는 실수도 의외로 흔합니다.
작은 점포에는 예외가 있습니다. 보증금과 월세의 100배를 합한 금액이 5,000만 원 미만이면 월세에 70을 곱해 보증금에 더합니다. 보증금 1,000만 원, 월세 30만 원이라면 우선 계산한 금액이 4,000만 원입니다. 5,000만 원 미만이므로 최종 거래금액은 1,000만 원에 2,100만 원을 더한 3,100만 원이 됩니다. 5,000만 원 미만인지를 판단할 때부터 70을 곱하는 게 아니라는 점을 기억해 두면 편합니다.
계산기에 0.9%가 떠도 그 금액으로 확정된 건 아니다
일반적인 상가의 중개보수는 거래금액의 0.9% 이내에서 의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정합니다. 0.9%는 상한이지 모든 계약에 자동으로 붙는 고정 요율이 아닙니다. 앞의 보증금 3,000만 원, 월세 180만 원 사례에서 상한액은 2억 1,000만 원의 0.9%인 189만 원입니다. 0.5%로 합의했다면 중개보수는 105만 원입니다. 같은 물건인데도 84만 원 차이가 납니다.
이 상한은 임대인과 임차인에게 각각 적용됩니다. 두 사람이 189만 원을 나눠 내는 방식으로 계산하는 게 아닙니다. 다만 각자가 실제로 얼마를 낼지는 자신이 의뢰한 중개인과 협의한 내용을 확인해야 합니다. 계산기 화면의 ‘최대 복비’를 계약서에 적을 금액처럼 받아들이면 협의할 기회도 놓칩니다.
부가가치세도 확인할 항목입니다. 중개보수와 별도로 부과될 수 있으니, 제시받은 금액이 세금 포함인지 물어야 합니다. 예를 들어 중개보수를 105만 원으로 합의하고 부가가치세 10%가 별도로 붙는 경우 실제 지급액은 115만 5,000원입니다. 계산기의 결과와 청구액이 다를 때는 거래금액, 합의 요율, 부가가치세를 한 줄씩 대조하면 원인을 찾을 수 있습니다.
권리금과 관리비를 한 칸에 섞어 넣지 말 것
상가를 보러 다니면 보증금 3,000만 원, 월세 180만 원, 관리비 25만 원, 권리금 4,000만 원처럼 숫자가 한꺼번에 쏟아집니다. 이때 계산기 월세 칸에 관리비까지 더해 205만 원을 넣거나, 권리금을 보증금에 합쳐 넣으면 앞서 설명한 임대차 중개보수 계산 기준과 달라집니다. 임대차 거래금액을 구할 때는 계약서상의 보증금과 월차임을 먼저 구분해야 합니다.
권리금 거래와 관련한 보수를 별도로 이야기하는 자리라면 더 조심합니다. 어떤 업무에 얼마를 지급하기로 하는지, 임대차 중개보수와 별개인지 문서로 확인하는 편이 안전합니다. 이름만 ‘컨설팅비’로 바꾼 견적을 듣고 총액을 확인하지 않으면 계약 당일 예상 밖의 돈이 나갈 수 있습니다. 관리비도 항목과 실제 부담액을 따져야 합니다. 복비 계산에는 넣지 않더라도 상가를 운영하거나 임대할 때 현금이 빠져나가는 비용이니까요.
경매로 산 상가라면 임대 계획까지 계산해야 한다
경매 현장에서는 낙찰가가 싸 보이면 계산이 끝난 듯한 분위기가 생깁니다. 하지만 법원에서 직접 입찰해 낙찰받는 단계와, 나중에 중개인을 통해 새 임차인을 구하는 단계는 다른 거래입니다. 임대 중개보수는 후자의 비용으로 수익표에 넣어야 합니다. 낙찰가와 예상 월세만 비교하면 공실 한두 달, 수리비, 임차인 유치 비용이 빠지기 쉽습니다.
제가 상가를 검토할 때는 예상 보증금과 월세로 복비 상한을 먼저 계산하고, 실제 협의할 금액도 따로 적습니다. 예를 들어 월세 180만 원짜리 점포가 두 달 비면 임대료만 360만 원이 비어 있습니다. 여기에 중개보수 105만 원을 가정하면, 새 임차인을 맞기 전까지 두 항목만으로도 465만 원입니다. 대출이자와 원상복구 비용은 아직 넣지 않은 숫자입니다.
계약 전에는 중개대상물 확인·설명서의 중개보수와 산출내역, 부가가치세 포함 여부, 지급 시기를 맞춰 봅니다. 계산기로 얻은 금액은 그 내용을 확인하기 위한 기준점입니다. 상가 투자에서 복비가 가장 큰 비용인 경우는 드뭅니다. 그래도 작은 비용을 대충 넘기는 습관은 공실 기간이나 권리관계처럼 훨씬 큰 숫자를 볼 때도 그대로 따라옵니다.
