상속 부동산 취득세율 따져봤더니 집값보다 먼저 볼 게 있었다
법원 입찰장에서 상속인 명의로 넘어온 집을 볼 때마다 듣는 말이 있습니다. “상속받은 집이면 취득세가 얼마 안 나오지 않나요?” 그런데 상속인이 집을 취득할 때 내는 세금과, 그 집을 제3자가 경매로 낙찰받을 때 내는 세금은 계산 출발점부터 다릅니다. 이 둘을 섞으면 예상 비용이 틀어집니다.
가족에게 갑자기 집이 남았을 때도 사정은 비슷합니다. 집값이 얼마인지부터 찾아보지만, 취득세는 실제 매매가격만 보고 계산하지 않습니다. 상속 부동산 취득세율, 과세표준, 신고기한을 따로 적어놓고 봐야 돈이 언제 얼마나 필요한지 보입니다.
상속받은 집은 보통 2.8%부터 계산합니다
지방세법상 상속으로 부동산을 취득할 때 표준세율은 농지 2.3%, 농지가 아닌 부동산 2.8%입니다. 아파트, 단독주택, 상가처럼 농지가 아닌 물건은 우선 2.8%를 놓고 계산하면 됩니다. 다만 상속받은 주택이 법에서 정한 1가구 1주택에 해당하면 취득세 특례세율 0.8%가 적용될 수 있습니다. “상속주택은 무조건 0.8%”라는 말은 그래서 위험합니다.
가령 상속받은 아파트의 취득세 과세표준이 3억 원이라면 2.8%를 적용한 취득세는 840만 원입니다. 1가구 1주택 특례가 적용돼 0.8%가 되면 240만 원이고요. 같은 아파트라도 차이가 600만 원입니다. 이 숫자는 취득세만 계산한 예시입니다. 지방교육세와 농어촌특별세 등은 물건과 적용 요건에 따라 별도로 확인해야 합니다.
시세 5억인 집도 5억에 세율을 곱하는 건 아닙니다
제가 경매 물건을 조사할 때는 실거래가, 감정가, 시가표준액을 따로 적습니다. 각각 쓰이는 자리가 다르기 때문입니다. 지방세법은 상속에 따른 무상취득의 취득세 과세표준을 원칙적으로 시가표준액으로 정합니다. 인근에서 5억 원에 거래된 집이라고 해서 상속 취득세도 반드시 5억 원에 세율을 곱하는 식은 아닙니다.
예를 들어 시세가 5억 원 안팎이고 취득세 과세표준인 시가표준액이 3억 원인 아파트를 상속받았다고 해보죠. 앞의 840만 원 또는 240만 원이라는 계산은 3억 원을 기준으로 한 것입니다. 그렇다고 시가표준액만 보고 그 집을 보유할지 팔지 결정할 수는 없습니다. 남은 대출, 임차인 보증금, 체납 관리비, 수리비와 매도할 때의 세금은 별개의 돈입니다. 상속세 평가액과 취득세 과세표준도 같은 숫자라고 단정하면 안 됩니다.
농지를 상속받았다면 2.3%라는 숫자에서 한 번 더 멈춰야 합니다. 일정한 요건을 갖춘 농지는 취득세 감면과 세율 특례가 얽힐 수 있습니다. 지목만 ‘전’이나 ‘답’이라고 적혀 있다고 감면을 확정할 수는 없습니다. 실제 이용 상태와 상속인의 자격을 확인한 뒤 관할 지방자치단체에 적용 세액을 물어보는 편이 안전합니다.
1가구 1주택은 상속인 쪽 주택부터 확인해야 합니다
상속받은 집이 한 채라고 해서 곧바로 0.8%가 되는 것은 아닙니다. 지방세법 시행령은 상속인과 일정한 가족으로 구성된 가구가 국내에 주택 한 채를 소유하는지를 따집니다. 함께 사는 가족의 주택뿐 아니라, 주소가 달라도 같은 가구로 보는 배우자와 일정한 자녀 등도 확인 대상입니다.
실무에서 자주 꼬이는 건 형제자매가 지분으로 나눠 받는 경우입니다. “나는 3분의 1만 받으니 집이 없는 셈”이라고 생각하기 쉽지만, 공유 지분이라고 주택 여부를 빼고 판단할 수는 없습니다. 상속인마다 기존 주택 보유 현황이 다를 수도 있죠. 누구 명의로 어떤 지분을 받을지 정하기 전에 가족관계와 각자의 주택 보유 내역을 확인해야 합니다. 상속재산 분할협의서를 먼저 쓰고 세금을 뒤늦게 계산하면 선택지가 줄어듭니다.
여기서 경매 투자자 입장도 분리해야 합니다. 상속인이 물려받으면서 내는 취득세율을, 이후 그 집을 낙찰받는 사람의 취득세율로 가져오면 안 됩니다. 낙찰자는 자신의 취득 원인과 주택 수 등에 따라 별도로 계산합니다. 권리분석표에 ‘상속’이라는 글자가 보인다고 낙찰자의 취득세가 2.8%나 0.8%로 정해지는 건 아닙니다.
등기 전에 신고 달력부터 표시합니다
상속 취득세 신고·납부기한은 일반적으로 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월입니다. 예를 들어 상속개시일이 3월 12일이면 그해 9월 말까지를 먼저 달력에 표시합니다. 외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 9개월 규정이 있으니 해당 여부를 따로 확인해야 합니다. 상속인끼리 분할협의가 길어지거나 등기를 아직 하지 않았다는 사정만으로 신고기한이 저절로 늦춰지지는 않습니다.
제가 가족에게 먼저 적어보라고 하는 건 세 가지입니다. 물건별 시가표준액, 상속인별 주택 보유 현황, 상속개시일과 신고기한입니다. 그다음에 상속 지분과 대출·보증금 같은 부담을 놓고 계산합니다. 숫자가 맞지 않으면 집을 팔아 현금을 마련할 시간까지 따져야 합니다. 취득세 몇 퍼센트를 외우는 것보다, 세금 낼 돈이 집 안에 묶여 있다는 사실을 먼저 보는 게 현장에서는 더 중요했습니다.
