수익형 부동산 싸게 낙찰받고도 남는 게 없던 이유
입찰장에서 예상보다 싸게 낙찰받은 사람의 표정은 금방 티가 납니다. 그런데 몇 달 뒤 다시 만나면 얘기가 달라질 때가 있어요. 세입자가 안 구해지고, 수리비가 늘고, 대출 이자까지 나가면서 처음 계산한 수익이 사라진 겁니다. 저도 초기에 낙찰가와 월세만 적어 놓고 물건을 보던 때가 있었습니다. 현장을 오래 다닐수록 싸게 사는 것과 매달 돈이 남는 것은 별개의 일이라는 걸 배웠습니다.
월세 70만 원이면 1년에 840만 원이 남을까
가령 작은 상가를 1억 2천만 원에 낙찰받고, 취득 관련 세금과 등기 비용, 기본 수리비 등으로 800만 원을 더 썼다고 해보죠. 월세 70만 원이면 연 임대료는 840만 원입니다. 여기까지만 보면 투자금 1억 2천800만 원 대비 연 6%대 수익처럼 보입니다.
그런데 공실이 한 달만 생겨도 70만 원이 빠집니다. 수리에 150만 원, 소유자가 부담할 관리비와 보험료 등에 90만 원, 보유세에 100만 원, 새 임차인을 구할 때 드는 중개비로 35만 원을 잡으면 남는 돈은 395만 원입니다. 투자금 대비 약 3.1%죠. 이것도 임대소득에 따른 세금과 대출 이자를 빼기 전 숫자입니다. 실제 세금은 보유 형태와 다른 소득에 따라 달라지니 물건별로 따로 확인해야 합니다.
보증금이 들어오면 투자금을 줄일 수 있다고 계산하는 분도 많습니다. 하지만 그 돈은 임차인에게 돌려줘야 할 채무입니다. 다음 임차인이 늦게 들어와도 반환할 현금이 있는지까지 봐야 합니다. 저는 보증금을 생활비나 다음 입찰 자금처럼 다 써버리는 계산을 가장 경계합니다.
경매에서는 임대료보다 권리관계가 먼저다
수익형 부동산 광고에는 예상 월세가 크게 적혀 있어도, 경매 물건에서 먼저 펼칠 것은 등기사항증명서와 매각물건명세서입니다. 법원경매정보에 공개된 현황조사서와 감정평가서도 함께 봅니다. 서류마다 작성 시점과 확인한 범위가 다르기 때문에 한 장만 믿고 입찰가를 정하면 위험합니다.
특히 임차인의 점유, 전입 또는 사업자등록 시점, 확정일자, 배당요구 여부를 시간순으로 놓고 봐야 합니다. 선순위 권리가 있는 임차인의 보증금이 매수인에게 남는지에 따라 실제 매입비가 크게 달라질 수 있습니다. 배당받을 것으로 예상했다는 말만으로 보증금 인수 위험이 없어지지도 않습니다. 법원도 임차인에게 배당요구 시기와 권리 행사 절차를 별도로 안내할 만큼 이 부분은 중요합니다.
서류에 적힌 임대료가 지금도 들어오는지도 확인해야 합니다. 현황조사서에는 점유자를 만나지 못했다는 내용이 있을 수 있고, 오래된 감정평가서의 주변 임대료가 현재 시장과 다를 수도 있습니다. 점유관계나 인수할 권리가 불명확하면 수익률 계산을 멈추는 편이 낫습니다. 초보자에게는 그런 불확실성을 입찰가 몇백만 원 낮추는 것으로 해결하려는 방식이 특히 위험합니다.
현장에서는 공실의 이유를 찾는다
서류를 들고 현장에 가면 먼저 같은 건물의 빈 호실을 셉니다. 낮에는 북적이는 거리인데 저녁에는 사람이 끊기는 곳도 있습니다. 반대로 유동인구가 적어 보여도 병원이나 학원처럼 목적을 갖고 찾아오는 임차인이 오래 버티는 건물도 있고요. 상가는 지나가는 사람 수보다 그 자리에서 실제로 어떤 업종이 버틸 수 있는지가 중요합니다.
저는 주변 중개업소에 희망 임대료보다 최근 계약이 성사된 금액을 묻습니다. 현재 비어 있는 호실은 얼마나 오래 비었는지, 새 임차인에게 무상 임대 기간이나 시설비 지원을 제시하는지도 확인합니다. 월세 80만 원짜리 호실이 1년 내내 비어 있다면, 70만 원에 바로 나가는 호실보다 좋은 투자라고 단정할 수 없습니다.
건물 안도 봐야 합니다. 누수 자국, 낡은 승강기, 주차 불편, 간판이 잘 보이지 않는 구조는 나중에 임차인을 구할 때 값을 치르게 합니다. 상가라면 건축물대장상 용도와 실제 사용 상태가 맞는지도 확인합니다. 원하는 업종이 그 공간에 들어올 수 없으면 예상 임대료는 숫자에 불과합니다.
명도와 대출 일정까지 넣어야 입찰가가 나온다
낙찰받은 날부터 월세가 시작되는 건 아닙니다. 잔금을 치르고, 점유자와 인도 일정을 협의하고, 필요하면 수리한 뒤 임차인을 구해야 합니다. 그 사이 이자와 관리비는 계속 나갑니다. 저는 입찰 전 계산표에 공실 기간을 최소 몇 달은 넣고, 길어졌을 때 버틸 현금도 따로 적습니다.
경락잔금대출은 낙찰가의 일정 비율이 당연히 나온다고 가정하면 곤란합니다. 물건의 종류와 상태, 본인의 소득과 기존 부채, 금융기관 심사에 따라 가능 금액과 조건이 달라집니다. 입찰 전에 해당 물건 자료를 갖고 금융기관에 예상 가능액과 잔금 일정을 확인해야 합니다. 대출이 기대보다 적게 나오면 부족한 잔금은 결국 내 현금으로 채워야 하니까요.
제가 입찰가를 정할 때 보는 숫자는 예상 월세가 아니라 손에 남는 돈입니다. 권리관계가 분명하고, 현장에서 확인한 임대료로 계산해도 공실과 수리비를 감당할 수 있을 때만 입찰합니다. 수익형 부동산은 낙찰 순간보다 임차인이 나간 다음 달에 실력이 드러나는 물건이라고 생각합니다.
