원룸 중개수수료 30만 원을 부르길래 다시 계산했다
얼마 전 지인이 원룸 계약서 사진을 보내왔다. 보증금 500만 원에 월세 40만 원인데, 중개수수료로 30만 원을 달라는 얘기를 들었다고 했다. 경매 물건을 볼 때도 숫자 하나를 그냥 넘기지 않는 편이라 계산부터 해봤다. 이 조건의 주택이라면 중개보수 상한은 20만 원이다. 30만 원이라는 말만 듣고 계약서에 서명했다면 10만 원을 더 낼 뻔한 셈이다.
원룸을 구할 때는 보증금과 월세에 온 신경이 쏠린다. 중개보수는 계약 막판에 듣는 경우가 많다. 그런데 같은 ‘원룸’이라도 주택인지 오피스텔인지, 월세를 얼마로 환산하는지에 따라 계산이 달라진다. 계약 전에 딱 몇 분만 들여 확인할 만한 돈이다.
월세에 100을 곱했는데 왜 금액이 달라졌을까
주택 월세 계약의 중개보수는 월세 한 달 치에 요율을 곱해서 구하지 않는다. 먼저 보증금에 월세의 100배를 더해 ‘거래금액’을 만든다. 이 금액이 5,000만 원 미만이면 월세의 70배를 더하는 방식으로 다시 계산한다. 공인중개사법 시행규칙의 계산 기준이다.
앞서 말한 보증금 500만 원, 월세 40만 원짜리 방을 보자. 처음 계산하면 500만 원에 4,000만 원을 더한 4,500만 원이다. 5,000만 원보다 적으니 월세에 70을 곱해 다시 계산한다. 거래금액은 3,300만 원이 된다. 여기에 5,000만 원 미만 주택 임대차의 상한요율 0.5%를 곱하면 16만 5,000원이다. 내가 지인에게 알려준 상한도 정확히는 20만 원이 아니라 16만 5,000원이었다. 이 구간의 ‘한도액 20만 원’은 계산 결과가 그보다 클 때 적용하는 천장이다.
이 대목에서 숫자를 한 번 더 확인해야 한다. 500만 원에 40만 원을 70배 한 금액은 3,300만 원이고, 그 0.5%는 16만 5,000원이다. 중개보수표의 요율과 한도액을 보고 20만 원으로 바로 적으면, 법정 상한보다 3만 5,000원을 더 잡게 된다. 현장에서도 계산기를 다시 두드리는 이유가 이런 데 있다.
원룸 중개수수료는 상한과 실제 합의액이 다르다
주택 임대차라면 거래금액 5,000만 원 미만은 0.5% 이내에 한도액 20만 원, 5,000만 원 이상 1억 원 미만은 0.4% 이내에 한도액 30만 원이다. 1억 원 이상 6억 원 미만은 0.3% 이내다. 흔한 원룸 계약은 앞의 두 구간에 걸리는 일이 많다. 다만 실제 적용 요율은 해당 시·도 조례도 확인해야 한다.
예를 들어 보증금 1,000만 원에 월세 50만 원이면 거래금액은 6,000만 원이다. 이때는 70배로 다시 계산하지 않는다. 6,000만 원에 0.4%를 곱한 24만 원이 상한이다. 보증금 1,000만 원에 월세 90만 원이라면 거래금액은 1억 원이다. 구간이 바뀌어 0.3%를 적용하므로 상한은 30만 원이다. 월세가 오르면 중개보수도 같은 비율로 계속 오른다고 생각하기 쉬운데, 경계 금액에서 요율이 바뀐다.
여기서 ‘상한’이라는 말을 놓치면 안 된다. 24만 원이 나왔다고 반드시 24만 원을 내야 하는 것은 아니다. 중개의뢰인과 개업공인중개사가 한도 안에서 협의하는 금액이다. 임대인과 임차인에게 각각 적용되는 상한이기도 하다. 중개업소가 두 사람 몫을 임차인에게 당연히 합쳐 청구할 수 있다는 뜻은 아니다. 나는 방을 볼 때 중개보수 예상액부터 묻고, 계약서와 중개대상물 확인·설명서에 적힐 금액까지 맞춰 본다.
오피스텔 원룸은 이름보다 건축물대장을 본다
원룸 광고를 보고 갔다가 오피스텔 계약서를 받는 경우가 있다. 겉모습이 비슷해도 주택 임대차 요율을 그대로 대입하면 안 된다. 전용면적 85제곱미터 이하이고 전용 입식 부엌, 수세식 화장실, 목욕시설 등 법정 요건을 갖춘 오피스텔 임대차에는 별도의 상한요율 0.4%가 적용된다. 요건에 들지 않는 주택 외 물건은 계산 기준이 또 달라질 수 있다.
그래서 ‘주거용으로 쓰니까 주택 요율이겠지’라는 말만 믿지 않는다. 건축물대장의 용도를 확인하고, 중개업소에 어떤 구분과 요율을 적용했는지 산출내역을 요청한다. 방을 얻는 사람에게는 몇만 원 차이처럼 보여도, 계약을 서두를수록 설명 없이 붙는 비용을 가려내기 어렵다. 관리비가 낮다며 중개보수 계산에 월세 대신 관리비를 섞어 말하는 경우에도 계약서의 월세와 관리비 항목부터 따로 확인한다.
계약 직전에는 계산식과 지급일을 적어둔다
중개보수를 두고 다투는 장면은 대개 잔금일에 나온다. 처음에는 ‘대략 20만 원’이라고 들었는데, 나중에 부가가치세까지 더한 금액을 처음 듣는 식이다. 서울부동산정보광장도 중개보수의 부가가치세는 별도라고 안내한다. 그래서 나는 중개보수와 부가가치세를 포함해 실제 이체할 총액이 얼마인지 미리 문자로 받아둔다. 현금으로 내든 계좌로 보내든 영수증도 챙긴다.
지급 시점도 말로만 넘기지 않는다. 공인중개사법 시행령상 약정이 있으면 그 약정에 따르고, 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날이 기준이다. 계약 당일 지급하기로 했다면 그 내용을 알고 서명해야 한다. 반대로 계약만 했다는 이유로 언제나 그날 전액을 내야 하는 것도 아니다.
중도 퇴거 때 새 세입자를 구하면 ‘복비는 무조건 나가는 사람이 낸다’는 말도 자주 듣는다. 실제 부담은 기존 계약의 내용과 임대인·임차인 사이의 합의를 확인해야 한다. 서울시가 임대인의 중개보수까지 임차인에게 당연히 떠넘기는 요구를 문제 사례로 짚은 적도 있다. 퇴거 날짜를 정하기 전에 누가 어느 범위까지 부담할지 글로 남겨두는 편이 낫다.
경매에서는 권리관계 한 줄을 놓쳐 손해를 보는 일이 있고, 원룸 계약에서는 계산식 한 줄을 놓쳐 돈이 샌다. 금액은 다르지만 습관은 같다. 건축물 용도, 보증금과 월세로 만든 거래금액, 적용 요율, 세금을 포함한 실제 지급액. 이 네 가지만 계약서 앞에서 다시 확인해도 ‘원래 다 이렇게 낸다’는 말에 끌려갈 일은 꽤 줄어든다.
