월세 계약시 확인사항을 경매장에서 배웠습니다

경매 물건을 보러 갔다가 세입자와 이야기를 나눈 적이 있습니다. 보증금 3천만 원에 월세 55만 원으로 살고 있었는데, 계약할 때는 집주인 얼굴과 방 상태만 확인했다고 하더군요. 등기부를 같이 보니 계약 전부터 잡혀 있던 근저당권이 있었습니다. 월세라도 보증금은 돌려받아야 할 돈입니다. 제가 월세 계약서를 쓰기 전에 챙기는 순서를 이야기해 보겠습니다.

방보다 먼저 주소와 등기부를 봅니다

마음에 드는 방을 찾으면 정확한 주소부터 받아 둡니다. 동·호수까지 적힌 주소로 등기사항증명서를 열어 계약 상대의 이름과 소유자를 대조합니다. 갑구에서는 소유권, 압류, 가압류, 가처분, 신탁 여부를 보고 을구에서는 근저당권과 전세권을 봅니다. 중개인이 며칠 전에 출력한 종이만 보여주면 계약 당일에 다시 확인합니다. 잔금 보내는 날에도 한 번 더 봅니다. 그 사이 권리가 바뀔 수 있으니까요.

근저당권이 있다고 무조건 못 사는 집은 아닙니다. 다만 등기부의 채권최고액은 실제 대출 잔액과 같지 않고, 앞선 권리가 여럿이면 보증금 회수 가능성을 쉽게 단정할 수도 없습니다. 경매에서 낙찰가가 예상보다 낮아지면 뒤 순위에 돌아갈 돈이 줄어듭니다. 보증금 2천만 원짜리 월세라 해도 제게는 작은 돈이 아닙니다. 시세는 비슷한 면적의 실거래와 현재 매물을 함께 보고, 근저당권과 기존 임차인의 보증금까지 얹어 생각합니다. 숫자가 빡빡하면 월세가 싸다는 이유로 들어가지 않습니다.

다가구주택은 더 신중합니다. 내 방만 따로 등기된 다세대주택과 달리 건물 전체에 여러 세입자의 보증금이 걸려 있을 수 있습니다. 등기부만 봐서는 그 금액을 다 알기 어렵습니다. 주택임대차보호법에 따라 임대인에게 해당 주택의 기존 임대차 정보와 국세·지방세 납세증명서를 제시해 달라고 요청합니다. 임대인이 정해진 열람에 동의하는 방식도 있습니다. 자료를 못 보고 선순위 보증금을 추측해야 하는 집이라면 계약을 서두르지 않습니다.

계약서의 이름과 돈 받는 사람이 같아야 합니다

계약 자리에서는 신분증의 이름이 등기부 소유자와 같은지 확인합니다. 대리인이 나오면 위임장만 훑고 끝내지 않습니다. 위임 범위에 임대차 계약과 보증금 수령이 들어 있는지, 임대인 본인의 의사를 확인할 수 있는지 살핍니다. 보증금은 계약서에 적힌 임대인 명의 계좌로 보내고 이체 내역을 남깁니다. 신탁등기가 있는 집은 수탁자와 임대 권한부터 따져야 해서 초보라면 특히 조심해야 합니다.

계약서에는 보증금과 월세만 적혀 있지 않습니다. 계약할 주소와 동·호수, 입주일, 잔금일, 월세 납부일, 계약 기간을 실제 합의와 맞춰 읽습니다. 관리비가 월 12만 원이라면 월세 55만 원짜리 집의 매달 지출은 이미 67만 원입니다. 관리비에 무엇이 포함되는지, 전기·가스·수도는 따로 내는지, 주차비와 인터넷 요금은 얼마인지 물어 계약서나 확인 자료에 남겨 둡니다. 입주할 때 보일러나 에어컨이 고장 나 있으면 누가 언제 수리할지도 미리 적어 두는 편이 낫습니다.

특약은 말로 들은 약속을 글로 옮기는 자리입니다. 잔금 지급 전까지 새로운 근저당권 설정 등 보증금 회수에 영향을 줄 권리 변동을 만들지 않는다는 내용, 실제 수리 범위와 기한 등을 구체적으로 씁니다. 특약 한 줄이 모든 위험을 없애 주지는 않습니다. 그래서 계약금 보내기 전, 계약서 쓸 때, 잔금 치르기 직전에 권리관계를 반복해서 확인합니다.

현장에서는 서류에 안 보이는 비용이 나옵니다

사진에는 멀쩡한 원룸도 현관을 열면 이야기가 달라집니다. 낮에 한 번 보고 가능하면 밤에도 가 봅니다. 창틀의 결로 자국, 벽지 뒤 곰팡이 냄새, 싱크대 배수, 수압, 보일러 작동, 외부 소음을 직접 확인합니다. 누수 흔적이 있으면 사진을 찍고 수리 여부를 계약 전에 정합니다. 입주 후에는 원래 있던 흠집과 계량기 수치도 사진으로 남겨 두면 퇴거할 때 서로 기억이 달라져 생기는 다툼을 줄일 수 있습니다.

건축물대장의 용도와 실제 쓰임도 대조합니다. 겉보기에는 주거용 원룸인데 서류상 용도가 다르거나, 표시된 호수와 실제 방 번호가 어긋나는 곳도 있습니다. 전입신고 가능 여부는 중개인의 말만 믿지 말고 관할 주민센터에서 주소 표기까지 확인하는 편이 안전합니다. 주소 하나가 다르면 나중에 권리를 주장할 때 문제가 복잡해질 수 있습니다.

열쇠 받은 뒤 전입신고와 확정일자를 챙깁니다

주택임대차보호법상 집을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제삼자에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다. 경매에서 보증금을 우선하여 돌려받을 권리를 갖추려면 확정일자도 중요합니다. 그래서 입주와 전입신고, 확정일자 받는 일을 미루지 않습니다. 다만 그 전에 이미 설정된 권리나 세금 문제까지 이 절차가 지워 주는 것은 아닙니다. 보증금을 지키는 일은 계약 전에 시작됩니다.

주택 임대차계약 신고 대상도 확인합니다. 국토교통부 부동산거래관리시스템 안내 기준으로 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원을 초과하는 계약은 대상 지역에서 계약 체결일부터 30일 이내 신고해야 합니다. 계약서를 첨부해 신고하면 확정일자가 부여되는 방식도 있지만, 내 계약이 신고 대상인지와 신고가 처리됐는지는 직접 확인합니다. 신고 대상이 아니어도 확정일자는 따로 받을 수 있습니다.

제가 월세 계약시 확인사항을 이렇게 길게 보는 이유는 단순합니다. 경매장에서 만난 세입자 중에는 월세를 한 번도 밀린 적이 없는데도 보증금 때문에 마음고생한 분들이 있었습니다. 방이 마음에 들수록 계약서는 천천히 읽고, 확인되지 않은 돈의 흐름에는 보증금을 걸지 않는 게 좋겠습니다.