월세 계약서 특약사항 때문에 보증금이 걱정됐던 날

예전에 낙찰받은 집의 임대차 서류를 넘겨받아 읽다가 특약 한 줄에서 멈춘 적이 있습니다. ‘퇴실 시 수리비는 임차인 부담.’ 집을 직접 보니 보일러는 이미 오래됐고, 벽지에는 입주 전부터 남은 얼룩이 있었습니다. 이런 문구를 그대로 두면 나중에 고장 원인과 수리비를 놓고 서로 다른 이야기를 하게 됩니다. 월세 계약서 특약사항은 길게 쓰는 것보다, 어느 상황에서 누가 무엇을 할지 분명히 쓰는 게 중요합니다.

보증금은 특약보다 권리 확인이 먼저였다

경매 현장에서 가장 안타까운 건 특약을 꼼꼼히 읽었는데 정작 등기부의 선순위 권리를 놓친 경우입니다. 월세라 해도 보증금이 1,000만 원, 3,000만 원이면 가볍게 볼 돈이 아니죠. 계약 전에는 소유자가 누구인지, 근저당권이나 압류가 있는지 등기사항증명서를 확인합니다. 다가구주택이라면 다른 임차인의 보증금 정보도 중요합니다. 계약을 체결할 때 임대인은 해당 주택의 확정일자 부여 현황과 국세·지방세 납세증명서를 제시하거나 법에서 정한 열람에 동의해야 합니다.

제가 임차인 입장에서 특히 확인하는 문구는 이겁니다. ‘임대인은 계약 체결일부터 임차인의 입주 및 전입신고 다음 날까지 새로운 담보권을 설정하지 않는다. 위반 시 임차인은 계약을 해제하고 지급한 금액의 반환을 청구할 수 있다.’ 다만 이 특약을 받았다고 등기부 확인을 끝내면 안 됩니다. 계약 직전과 잔금 송금 직전에 다시 확인하고, 열쇠를 받은 뒤 전입신고와 확정일자 절차도 챙겨야 합니다. 주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인의 대항력은 그 다음 날부터 생깁니다. 확정일자까지 갖췄더라도 기존 선순위 권리보다 앞설 수 있는지는 별개로 따져야 합니다.

수리비는 ‘고장 나면 협의’로 끝내지 않았다

월세 계약서 특약사항에서 가장 자주 다투는 건 보일러, 누수, 에어컨 같은 설비입니다. ‘수리는 임차인이 한다’고 통째로 적으면 임차인은 노후 고장까지 떠안을까 불안하고, 임대인은 사용 중 생긴 파손까지 책임져야 할까 걱정합니다. 민법상 임대인에게는 임차인이 집을 사용하는 데 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다. 그렇다고 사용자의 과실로 망가뜨린 부분까지 무조건 임대인 몫이라는 뜻은 아닙니다.

그래서 입주 전에 확인한 하자는 목록으로 남깁니다. 예를 들면 ‘안방 창틀 누수 흔적은 임대인이 잔금일까지 보수하고, 입주 후에도 같은 부위에서 누수가 재발하면 임대인이 원인을 확인해 보수한다’처럼 부위와 시점을 적는 식입니다. 보일러나 붙박이 에어컨도 작동 여부를 함께 확인하고 사진이나 영상에 날짜를 남겨 둡니다. 전구 같은 소모품 교체, 임차인의 과실로 생긴 파손, 설비 노후로 인한 고장을 한 문장에 뭉뚱그리지 않는 편이 낫습니다. 수리 일정이 늦어질 수 있다면 완료 기한과 비용 처리 방법까지 서로 합의해 적어야 분쟁을 줄일 수 있습니다.

관리비와 원상회복은 숫자와 상태로 적었다

월세 60만 원에 관리비 10만 원인 집과 월세 65만 원에 관리비 5만 원인 집은 광고에서 비슷해 보입니다. 근데 관리비에 인터넷, 수도, 공용 전기료가 들어 있는지에 따라 실제 지출은 달라집니다. ‘관리비 월 10만 원’만 적기보다 포함 항목과 별도 부담 항목, 정산 방식부터 확인합니다. 주차비나 청소비가 별도라면 금액 또는 산정 기준도 써 두는 게 좋습니다. 이전 임차인의 미납 관리비와 공과금은 인도 전까지 누가 정산할지도 확인하고요.

퇴실할 때는 ‘원상회복’ 네 글자가 자주 문제를 만듭니다. 입주 당시 이미 찍힌 마루나 변색된 벽지를 새것으로 바꾸라는 요구가 나올 수 있어서입니다. 계약서에는 기존 하자를 별지와 사진으로 확인했다는 내용을 넣고, 임차인이 새로 설치한 물건의 철거 범위도 구체적으로 적습니다. 보증금에서 수리비를 공제한다면 어떤 파손에 얼마가 들었는지 내역과 증빙을 서로 확인하는 방식이 좋습니다. 자연스러운 사용 흔적까지 모두 임차인 책임으로 적힌 특약은 서명 전에 다시 따져봐야 합니다.

말로 약속한 내용은 계약서로 옮겼다

‘반려동물은 괜찮아요’, ‘벽에 못 몇 개는 박아도 돼요’라는 말은 입주 뒤 담당자가 바뀌거나 집주인의 기억이 달라지면 힘을 잃습니다. 반려동물을 허용한다면 종류와 마릿수, 소음이나 시설 훼손 시 책임 범위를 적고, 벽 타공을 허용한다면 위치와 퇴실 시 복구 범위를 정합니다. 중도 퇴거 가능성도 있다면 통보 시점, 새 임차인을 구하는 과정, 중개보수 부담을 미리 협의할 수 있습니다. 법에서 보장하는 권리를 포기한다는 식의 문구는 그대로 받아들이지 말고 검토해야 합니다. 주택임대차보호법에 어긋나면서 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없을 수 있습니다.

계약서를 다 쓰고 나면 특약만 따로 소리 내 읽습니다. 사람마다 다른 뜻으로 받아들일 만한 단어가 남아 있으면 그 자리에서 고칩니다. 경매 물건을 볼 때도 결국 돈을 잃게 하는 건 큰 제목보다 작은 문구 하나인 경우가 많았습니다. 월세 계약도 비슷합니다. 서로 좋을 때 조금 번거롭게 적어 둔 문장이, 나중에 보증금과 수리비를 지키는 데 더 쓸모가 있습니다.