월세 계약 앞두고 등기부를 다시 봤더니
경매 물건을 보러 다니다 보면, 월세로 살던 분이 보증금을 못 받은 채 이사 날짜부터 걱정하는 장면을 만납니다. 월세 계약은 매달 내는 돈이 작아 보일 뿐, 보증금은 여전히 큰돈입니다. 집을 고를 때 저는 월세 5만 원 차이보다 보증금이 돌아올 길부터 봅니다.
보증금 3천만 원도 경매에선 큰돈이다
가령 보증금 3천만 원에 월세 70만 원인 집과 보증금 1천만 원에 월세 80만 원인 집이 있다고 해보죠. 앞집은 매달 10만 원을 아끼지만, 2천만 원을 더 맡깁니다. 2년이면 월세 차이는 240만 원입니다. 대신 계약이 끝날 때 돌려받아야 할 돈은 2천만 원 더 큽니다. 어느 쪽이 유리한지는 월세만으로 판단할 수 없습니다.
특히 다가구주택은 한 건물에 여러 세입자가 살지만 등기상으로는 건물 전체가 하나인 경우가 많습니다. 내 방 등기부에 대출이 안 보인다는 식으로 확인할 수도 없죠. 건물 전체에 잡힌 근저당권과 먼저 들어온 세입자의 보증금까지 살펴야 합니다. 선순위 보증금 규모를 확인할 수 없는데 임대인이 “다들 소액이라 괜찮다”고만 한다면 저는 계약을 서두르지 않습니다.
경매에서 집이 팔린 돈으로 모든 채권자와 세입자가 나눠 받습니다. 시세가 4억 원인 건물이라도 실제 낙찰가는 그보다 낮을 수 있고, 선순위 권리와 비용을 빼면 뒤에 들어온 세입자에게 돌아올 몫이 부족할 수 있습니다. 보증금이 작다는 말과 보증금을 전부 돌려받는다는 말은 다릅니다.
계약금 보내기 전에 확인하는 세 가지
먼저 등기사항증명서에서 소유자 이름, 근저당권, 압류·가압류, 신탁등기 여부를 봅니다. 계약서에 서명하는 사람이 소유자인지도 신분증과 대조합니다. 대리인이 나온다면 위임장과 인감 관련 서류 등 대리 권한을 확인하고, 소유자에게 계약 내용과 입금 계좌를 직접 확인하는 편이 안전합니다. 중개사가 동석했다는 이유만으로 이 절차를 건너뛰지 않습니다.
둘째는 건축물대장과 실제 집의 일치 여부입니다. 계약서의 주소·동·호수가 건축물대장, 현관 표시, 전입신고할 주소와 맞는지 확인합니다. 원룸을 여러 칸으로 나눈 집은 현관에 붙은 호수와 공부상 표시가 다를 수 있습니다. 이 차이를 가볍게 넘기면 나중에 내 점유와 주민등록이 어느 공간을 가리키는지 다툼이 생길 여지가 있습니다.
셋째는 이미 맡겨진 보증금과 세금입니다. 주택임대차보호법은 계약 때 임대인이 해당 주택의 기존 확정일자·차임·보증금 정보와 국세·지방세 납세증명서를 제시하도록 정합니다. 자료를 받아 선순위 임차인이 얼마나 있는지 확인해야 합니다. 다가구라면 이 숫자가 특히 중요합니다. 자료를 보여주지 않으면서 “문제없다”고만 하면, 저는 그 말을 안전하다는 근거로 쓰지 않습니다.
특약은 좋은 말보다 날짜와 행동이 중요하다
제가 월세 계약서에서 유심히 보는 문장은 잔금일까지 권리관계를 어떻게 유지할지 적은 특약입니다. 예를 들어 ‘임대인은 잔금 지급 및 임차인의 전입신고 다음 날까지 새로운 근저당권 등 담보권을 설정하지 않는다. 위반 시 임차인은 계약을 해제하고 지급한 금액의 반환을 청구할 수 있다’처럼 금지할 행동과 기간, 위반 시 처리 방법을 구체적으로 적어둡니다. 특약이 모든 손실을 자동으로 막아주는 건 아니지만, 분쟁이 났을 때 막연한 약속보다 훨씬 분명합니다.
계약서를 쓴 날 등기부를 확인했다면 잔금 보내기 직전에도 다시 발급받습니다. 그 사이 새 근저당권이나 압류가 들어올 수 있기 때문입니다. 돈은 확인한 임대인 명의 계좌로 보내고 이체 내역을 남깁니다. 사정상 다른 계좌를 써야 한다면 이유와 수령 권한을 서류로 확인하기 전에는 송금하지 않는 게 좋습니다.
월세와 별개로 관리비도 적어야 합니다. ‘월 10만 원’이라는 숫자만으로는 부족합니다. 공용 전기료, 인터넷, 수도료가 포함되는지, 개별 사용량은 어떻게 계산하는지, 퇴거 때 청소비를 따로 받는지 확인합니다. 벽지나 가전의 기존 흠집은 입주 당일 사진으로 남기고 수리 책임을 계약서에 적어두면 퇴거할 때 말이 덜 달라집니다.
이사한 날 끝내야 보증금을 지킬 수 있다
주택임대차보호법상 집을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제삼자에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다. 그래서 이사 당일 전입신고를 미루지 않습니다. 계약서에는 확정일자도 받아둡니다. 대항요건과 확정일자를 갖추면 경매·공매 때 후순위 권리자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있지만, 이미 앞선 권리가 있다면 그보다 먼저 받는다는 뜻은 아닙니다.
주택 임대차 신고 대상이라면 계약 체결일부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 국토교통부 부동산거래관리시스템 안내 기준으로 보증금이 6천만 원을 초과하거나 월세가 30만 원을 초과하는 계약이 대상이며, 지역에 따른 적용 범위도 확인해야 합니다. 계약서를 첨부해 신고하면 확정일자가 부여됩니다. 다만 신고를 했다는 사실이 이사와 전입신고까지 대신해 주지는 않습니다.
계약이 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 먼저 짐을 빼고 전입신고를 옮기는 일부터 하지 않겠습니다. 점유와 주민등록을 잃으면 확보한 권리에 문제가 생길 수 있습니다. 이사를 해야 한다면 임차권등기명령을 검토하고, 등기가 실제로 마쳐졌는지 확인한 뒤 움직여야 합니다. 법원 경매 물건에서 보증금 때문에 발이 묶인 세입자를 볼 때마다 드는 생각은 같습니다. 월세 계약의 안전성은 사인하는 날보다 돈을 보내고 이사하는 날의 확인에서 갈립니다.
