관악 남현동 빌라 경매, 3회 유찰 15.9억

한줄 요약

3회 유찰로 가격 메리트는 있지만 위반건축물 등재가 걸림돌.

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경매물건 주소 보기 서울특별시 관악구 남현동 1054-48

이 물건은 서울 관악구 남현동에 위치한 빌라로, 면적은 186.4㎡(56.4평)입니다. 서울대입구역과 가까운 위치로, 교통 접근성이 뛰어나고 주변에 학군과 생활편의시설이 잘 갖춰져 있어 거주 환경이 우수합니다. 하지만, 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 이 부분이 투자에 있어 주의가 필요할 것 같습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 31억 1,590만원에서 시작해 3회 유찰된 현재 최저입찰가는 15억 9,534만원입니다. 감정가 대비 49% 할인된 가격이죠. 인근 비슷한 면적의 빌라 시세가 약 25억 내외로 거래되는 점을 감안하면, 현재 가격은 상당히 매력적입니다. 예상 낙찰가는 16억 7,511만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

핵심은 말소기준권리가 2017년과 2018년에 설정된 근저당권입니다. 이를 말소할 수 있을지 확인이 필요합니다. 등기부 및 현황조사서 상 임차인이 있는지 확인해야 하고, 임차인의 전입일과 확정일자가 말소기준권리보다 우선한다면 대항력이 있을 수 있습니다. 또한, 제시외 건물 포함 및 일괄매각이므로, 추가적인 권리관계 확인이 필수적입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 위반건축물 등재는 가장 큰 리스크입니다. 이를 해결하지 못하면 향후 처분에 문제가 생길 수 있습니다. 그러나, 3회 유찰로 인한 가격 매력도는 무시할 수 없죠. 만약 위반사항을 해결할 수 있다면, 전세나 월세 수익률 측면에서도 괜찮은 투자처가 될 가능성이 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 위반건축물 문제로 인해 입찰자들이 꺼릴 수 있기 때문입니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 16억 7,511만원을 기준으로 잡고, 취등록세 약 7,705만원을 포함하여 총 투자금을 계산해 보는 것이 좋겠습니다. 솔직히 이 물건은 리스크 관리를 잘 한다면 좋은 기회가 될 수 있을 것입니다.