강남 역삼동 상가 경매, 3회 유찰 24억

한줄 요약

솔직히 말하면, 3회 유찰로 가격은 매력적이지만 유치권 문제가 걸리는 물건입니다.

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경매물건 주소 보기 서울특별시 강남구 언주로93길 25, 1층101호 (역삼동,역삼마에스트로)

강남구 역삼동에 위치한 이 상가는 지하철 2호선 역삼역과 가까운 위치로, 교통이 편리합니다. 1층에 위치한 이 상가는 현재 일반음식점으로 사용 중인데, 상호는 '하몽하몽'입니다. 해당 지역은 상업시설이 발달한 곳으로, 유동인구가 많아 상가로는 좋은 입지죠.

가격이 말해주는 것

처음 감정가는 47억 4,000만원이었지만, 현재 최저입찰가는 24억 2,688만원으로 51%까지 낮아졌습니다. 인근 상가 시세와 비교하면 매우 경쟁력 있는 가격입니다. 예상 낙찰가는 25억 4,822만원으로 보이지만, 실제 경쟁률에 따라 변동 가능성이 큽니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 5월 19일 설정된 근저당권입니다. 유치권 문제는 주의가 필요한데, 2025년 3월 10일자로 공사대금 3억 690만원의 유치권신고가 있었으나, 2026년 2월 27일 유치권 포기 및 신고 철회서가 제출되었습니다. 하지만, 임대차 1억 5,000만원의 신고가 있어 등기부 및 현황조사서 확인이 필수입니다.

투자 관점에서 보면

강남이라는 입지와 1층이라는 점은 큰 장점입니다. 그러나 유치권 문제가 해결되었다고 하지만, 임대차 관계는 여전히 불확실합니다. 예상 수익률은 임대가 잘 된다면 긍정적일 수 있지만, 리스크가 상존합니다. 특히 명도 과정에서의 난이도는 신경 써야 합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 유치권 문제는 해소되었지만 임차인과의 관계가 명확하지 않아 다소 불안합니다. 예상 경쟁률이 높을 수 있어 권장 입찰가는 26억 이하로 잡는 것이 안전할 것 같습니다. 취등록세는 약 1억 1,721만원이 예상되니, 총 투자금을 잘 계산해야 합니다.