땅매매 계약 직전 길부터 다시 본 이야기
몇 년 전 땅매매를 앞두고 현장에 갔을 때, 차가 밭 앞까지 들어가는 걸 보고 마음이 놓인 적이 있습니다. 그런데 지적도를 펴보니 그 길은 매수하려는 땅에 붙어 있지 않았습니다. 차가 다닌다는 사실과 내가 그 길을 계속 쓸 권리가 있다는 사실은 다르더군요. 토지는 건물처럼 문을 열고 내부 상태를 확인할 수 없습니다. 눈에 보이는 것보다 서류와 경계 밖에 있는 사정이 거래를 좌우할 때가 많습니다.
차가 들어가는 길도 남의 땅일 수 있다
땅을 보러 가면 먼저 차가 어디까지 들어가는지 확인합니다. 그다음 지적도와 토지대장을 놓고 실제 통행로가 어느 필지인지 봅니다. 길처럼 포장돼 있어도 개인 소유 토지일 수 있고, 매도인이 오랫동안 이웃의 양해를 얻어 다녔을 수도 있습니다. 그 양해가 새 소유자에게도 이어진다고 생각하고 계약하면 곤란합니다.
건물을 지을 생각이라면 접도 조건은 더 중요해집니다. 길이 있다는 말만 듣고 건축 가능 여부를 판단하지 않습니다. 토지가 어떤 도로에 얼마나 접하는지, 진입로를 확보할 수 있는지, 해당 건축계획에 필요한 조건은 무엇인지 관할 지자체 건축 부서에 지번을 대고 확인합니다. 토지이용계획확인서만으로 현장의 도로 문제까지 해결되지는 않습니다.
현장에서는 경계도 유심히 봅니다. 이웃의 담장이나 창고가 넘어와 있거나, 매도할 땅의 일부를 이웃이 텃밭처럼 쓰는 경우가 있습니다. 지적도 위 선과 실제 펜스가 다르면 측량 비용과 협의 기간이 생깁니다. 계약 전에는 매도인에게 경계와 점유 현황을 확인하고, 필요한 경우 지적측량을 거쳐 어느 부분을 넘겨받는지 분명히 해두는 편이 낫습니다.
지목보다 먼저 볼 건 내가 하려는 일이다
한 번은 ‘전원주택 짓기 좋은 땅’이라는 설명을 듣고 간 곳이 있었습니다. 풍경은 좋았지만, 막상 원하는 크기의 집과 진입로를 그려보니 확인할 문제가 줄줄이 나왔습니다. 땅매매에서는 땅이 좋아 보이는지보다 그 땅에서 내 계획을 실행할 수 있는지가 먼저입니다.
토지e음에서 용도지역과 각종 행위 제한을 확인하고, 정부24에서 토지이용계획확인서도 챙깁니다. 그 뒤 관할 지자체에 구체적인 계획을 설명합니다. ‘건축되나요?’라고만 물으면 답도 넓어집니다. ‘이 지번에 단독주택을 지으려는데 진입로와 개발행위 허가에서 확인할 사항이 무엇인가요?’처럼 물어야 다음 조사 방향이 잡힙니다. 상담 내용은 담당 부서와 날짜를 적어두고, 중요한 판단은 정식 서류와 절차로 다시 확인합니다.
지목이 ‘전’이나 ‘답’인 농지라면 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 미리 확인해야 합니다. 농지법은 농지 취득에 원칙적으로 이 증명을 요구합니다. 경매에서도 입찰 전에 필요한 서류와 제출 기한을 매각물건명세서, 공고, 담당 기관을 통해 확인합니다. 낙찰받고 나서 서류가 나오겠지 하는 기대는 초보에게 비싼 실수가 될 수 있습니다.
토지거래허가구역인지도 계약 전에 봅니다. 허가 대상 거래라면 사용 목적과 허가 절차를 확인해야 합니다. 같은 지역의 땅이라도 면적이나 거래 형태에 따라 살펴볼 내용이 달라질 수 있으니, 중개인의 말 한마디로 끝내지 않고 관할 지자체에 해당 필지를 기준으로 묻습니다.
등기부에 없는 현장 사정도 값을 바꾼다
경매 물건을 볼 때는 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 나란히 놓습니다. 일반 매매라면 등기사항증명서에 더해 토지대장, 지적도, 매도인의 설명과 현장 상태를 맞춰봅니다. 서류마다 표시된 면적과 소유자, 지상 물건이 일치하는지 보는 겁니다.
특히 땅 위에 남의 건물이 있으면 토지만 싸게 샀다는 말로 넘어갈 수 없습니다. 경매에서는 토지와 건물의 소유자가 갈라지는 과정에 따라 법정지상권 문제가 생길 수 있습니다. 민법 제366조에도 저당물의 경매로 토지와 지상 건물이 서로 다른 소유자에게 속하게 되는 경우가 규정돼 있습니다. 다만 현장에 건물이 있다는 이유만으로 성립 여부를 단정할 수는 없습니다. 건물이 언제 생겼고, 저당권 설정 당시 소유관계가 어땠는지까지 따져야 합니다.
컨테이너, 비닐하우스, 묘, 수목도 그냥 지나치지 않습니다. 누가 설치했고 누가 가져갈 것인지, 철거하려면 얼마나 들지 확인해야 합니다. 매도인이 ‘잔금 치르면 치워준다’고 한다면 계약서에 철거 대상과 기한, 미이행 시 처리 방법을 구체적으로 적어야 다툼을 줄일 수 있습니다. 경매라면 인수 여부와 처리 비용을 입찰가에 반영합니다.
싼 가격보다 빠져나갈 가격을 계산한다
예를 들어 6천만 원에 사서 8천만 원에 팔 수 있을 것 같은 땅이 있다고 해보죠. 차액 2천만 원이 곧 수익은 아닙니다. 취득세와 등기 비용, 중개보수, 측량비, 진입로 협의 비용, 보유 중 이자와 세금, 매도할 때의 비용을 빼야 합니다. 농지나 임야를 손봐야 한다면 인허가와 공사비도 별도입니다. 양도소득세는 보유 기간과 개인 사정에 따라 달라지므로 매도 계획까지 세운 뒤 세무 전문가와 확인하는 게 안전합니다.
시세도 호가 한두 개로 잡지 않습니다. 국토교통부 실거래 자료에서 인근 거래를 찾되, 지목·용도지역·도로 조건·형상·경사·면적이 비슷한지 비교합니다. 옆 필지가 평당 같은 가격에 팔렸어도 한쪽은 넓은 도로에 붙고 다른 쪽은 진입로를 협의해야 한다면 같은 값으로 보기 어렵습니다. 거래가 드문 지역은 원하는 때 팔리지 않을 가능성까지 보유 자금에 넣어야 합니다.
저는 땅매매에서 마음에 드는 땅을 만나도 바로 가격부터 깎지 않습니다. 길을 쓸 수 있는지, 계획한 용도로 쓸 수 있는지, 남의 권리가 얽혀 있지 않은지 확인하고 나서 값을 매깁니다. 이 세 가지 중 하나라도 답이 흐리면 싸다는 이유만으로 계약하거나 입찰하지 않습니다. 땅은 기다려줄 때도 있지만, 잘못 산 땅에 묶인 돈은 생각보다 오래 돌아오지 않습니다.
