전세권 설정자 전세권자 헷갈려 입찰가를 다시 썼다

입찰장에서 등기부를 보다가 ‘전세권 설정자’와 ‘전세권자’를 거꾸로 읽은 분을 만난 적이 있습니다. 전세권자가 집주인인 줄 알고 보증금 부담을 계산에서 뺐더군요. 이름 하나 잘못 읽으면 입찰가가 달라집니다. 특히 전세권이 매각 뒤에도 남는 물건이라면, 낙찰받고 나서야 큰돈이 더 필요하다는 걸 알 수 있습니다.

집을 내주는 쪽과 전세금을 맡기는 쪽

전세권 설정자는 자기 부동산에 전세권을 설정해 주는 사람입니다. 보통 집주인이라고 생각하면 이해가 빠릅니다. 전세권자는 전세금을 지급하고 그 부동산을 사용·수익할 권리를 얻는 사람이고요. 등기부에 ‘전세권자 김○○, 전세금 2억 원’이라고 적혀 있다면 김○○이 전세금을 낸 쪽입니다. 전세권을 설정해 준 소유자가 전세금을 받은 쪽이고요.

민법은 전세권자에게 부동산을 사용·수익할 권리와 후순위 권리자 등에 앞서 전세금을 변제받을 권리를 인정합니다. 전세기간이 끝나 전세권이 소멸할 때는 목적물 인도와 말소등기에 필요한 서류 교부, 전세금 반환이 맞물립니다. 설정자가 반환을 늦추면 전세권자는 경매를 청구할 수도 있습니다. 그래서 경매 서류에서 전세권자는 단순히 ‘사는 사람’이라는 뜻으로 읽으면 안 됩니다. 등기된 권리를 가진 사람입니다.

등기부의 날짜가 입찰가를 바꾼다

가령 전세금 2억 원인 전세권이 2022년 3월에 등기되고, 근저당권이 2023년 6월에 설정됐다고 해보죠. 근저당권 실행으로 경매에 나온 집이라면 이 전세권은 근저당권보다 앞섭니다. 여기서 ‘경매가 끝나면 전세권도 지워지겠지’ 하고 넘어가면 위험합니다. 민사집행법상 선순위 전세권은 원칙적으로 매수인이 인수하고, 전세권자가 적법하게 배당요구를 하면 매각으로 소멸합니다.

날짜를 바꿔 전세권이 근저당권보다 늦게 등기됐다면 판단도 달라집니다. 그 근저당권에 대항할 수 없는 전세권은 매각으로 소멸합니다. 다만 실제 물건에는 압류·가압류 등 다른 권리도 섞여 있습니다. 저는 전세권 설정일만 동그라미 치지 않고, 앞선 권리의 종류와 날짜를 한 줄씩 나란히 놓고 봅니다. 같은 2억 원짜리 전세권이라도 순위에 따라 낙찰자가 마주할 부담이 완전히 달라지니까요.

선순위 전세권이면 배당요구부터 확인한다

선순위 전세권이 보이면 매각물건명세서와 경매기록에서 전세권자의 배당요구 여부를 확인합니다. 배당요구가 있으면 전세권은 매각으로 소멸합니다. 배당요구가 없으면 매수인이 인수할 수 있습니다. 등기부에 적힌 존속기간이 지났다는 이유만으로 소멸한다고 단정하는 것도 위험합니다. 법원 판례 역시 선순위 전세권의 배당요구와 매각 후 존속 문제를 구분해서 다룹니다.

여기서 초보가 자주 놓치는 게 하나 더 있습니다. 전세권자가 그 집의 주택임차인이기도 할 수 있다는 점입니다. 임차인 지위로 한 배당요구를 전세권에 관한 배당요구로 당연히 취급할 수는 없다는 대법원 판례가 있습니다. 이름이 같은 사람이 서류를 냈다고 끝내지 말고, 어느 권리에 근거해 배당을 요구했는지 봐야 합니다. 매각물건명세서에 인수되는 권리로 적혀 있는지도 함께 확인하고요.

보증금 2억 원을 숫자로 놓고 보면

시세가 3억 원인 집을 2억 2천만 원에 낙찰받는다고 가정해 봅시다. 선순위 전세권 2억 원을 인수하는 조건인데 입찰가만 보면 시세보다 8천만 원 싸 보입니다. 하지만 전세금 부담을 빼고 수익을 계산할 수는 없습니다. 취득세, 등기비용, 명도에 드는 시간과 비용까지 더하면 처음 본 ‘할인’은 금방 사라집니다. 반대로 그 전세권이 적법한 배당요구로 소멸한다면 비용 구조가 달라집니다. 입찰 전에는 두 경우를 따로 계산해야 합니다.

제가 물건을 볼 때 적는 순서는 간단합니다. 등기부에서 설정자와 전세권자를 정확히 읽고, 전세금과 설정일을 적습니다. 그다음 앞선 권리와 배당요구 여부를 경매기록에 맞춰 확인합니다. 인수할 수 있는 금액을 입찰가에 더해 시세와 비교합니다. 전세권 설정자 전세권자라는 말은 비슷하게 보이지만, 경매에서는 돈을 받은 쪽과 돌려받을 권리가 있는 쪽을 가르는 말입니다. 그 구분이 흐릿한 물건이라면 저는 입찰표부터 쓰지 않습니다.