화성 서신면 상가 경매, 9회 유찰 22억

한줄 요약

화성 서신면 상가, 9번 유찰로 22억까지 떨어졌지만 유치권 문제와 복잡한 권리관계가 걸림돌.

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경매물건 주소 보기 경기도 화성시 서신면 전곡산단8나길 18, 1층103호 (더경프라자1동)

경기도 화성시 서신면 전곡산단8나길에 위치한 '더경프라자1동'의 1층 103호 상가입니다. 면적이 명시되어 있지 않아 정확한 평수는 알 수 없지만, 상가가 위치한 전곡산단은 화성시의 산업단지로, 교통이 다소 불편할 수 있으나 주변에 산업체가 많아 임대 수요가 있을 가능성도 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 무려 91억 8,700만원이나, 9회 유찰되면서 현재 최저입찰가는 22억 579만원으로 감정가의 24%에 불과합니다. 인근 상가 시세와 비교했을 때, 이렇게 큰 폭의 할인율은 흔치 않은 기회지만, 그만큼 문제가 있다는 신호이기도 합니다. 예상 낙찰가는 약 23억 1,608만원으로 계산됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2019년 10월 4일 설정된 근저당입니다. 주의할 점은 유치권 문제입니다. 특히 다양한 유치권 신고가 있으며, 이 중 일부는 이미 법적 다툼 끝에 유치권 부존재로 판결이 났으나, 여전히 확인이 필요한 부분들이 남아 있습니다. 임차인 현황도 확인이 필요하므로, 등기부와 현황조사서를 반드시 검토해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 호재보다는 악재가 더 눈에 띕니다. 유치권 분쟁과 복잡한 권리관계가 가장 큰 리스크입니다. 하지만, 만약 이 문제들이 해결된다면, 산업단지 내 위치라는 점에서 장기적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 그러나 예상 수익률을 완전히 장담하기는 어렵습니다.

내가 입찰한다면

9회 유찰된 만큼 많은 입찰자들이 관망세를 보이고 있을 것입니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 판단되지만, 권장 입찰가는 안전성을 고려해 23억을 넘지 않는 선으로 제안합니다. 취등록세는 약 1억 654만원이 추가로 필요할 것으로 예상됩니다. 현실적으로 권리분석이 쉽지 않은 물건이므로, 신중하게 접근하는 것이 좋겠습니다.