입찰보증금 현금으로 챙겼다가 입찰장에서 멈칫한 날
입찰장에서 봉투를 열고 현금을 다시 세는 분을 보면 저도 손이 바빠집니다. 몇 년을 다녀도 그 순간은 긴장되거든요. 돈을 많이 들고 왔느냐보다, 그 물건에 필요한 보증금을 정확히 준비했느냐가 먼저입니다. 초보 때는 낙찰받을 가격만 계산하다가 입찰보증금 현금 액수를 뒤늦게 확인하는 모습을 저도 여러 번 봤습니다.
현금으로 내도 되지만 금액부터 다시 봐야 한다
법원 부동산 경매의 기일입찰에서는 현금으로 매수신청보증을 낼 수 있습니다. 민사집행규칙에는 금전과 일정 요건을 갖춘 은행 자기앞수표 등이 보증 제공 방법으로 적혀 있습니다. 다만 법원이 제공 방법을 제한할 수 있으니, 입찰할 사건의 매각 공고와 당일 안내를 확인해야 합니다.
보통 보증금은 내가 써낼 입찰가의 10%가 아니라 최저매각가격의 10%입니다. 최저매각가격이 2억 원이고 2억 4천만 원을 적을 생각이라면, 통상 보증금은 2,400만 원이 아니라 2,000만 원입니다. 이 차이를 모르고 입찰가에 맞춰 돈을 더 준비하는 분이 있습니다. 반대로 최저매각가격을 전 회차 금액으로 착각해 부족하게 가져오는 쪽은 입찰 자체에 문제가 생길 수 있어 더 곤란합니다.
여기서 ‘보통’이라는 말을 빼면 안 됩니다. 법원은 필요하다고 판단하면 보증금액을 달리 정할 수 있습니다. 재매각 물건이라고 무조건 20%로 외울 일도 아닙니다. 해당 사건의 공고에 적힌 보증금액과 조건을 기준으로 계산해야 합니다. 입찰 전날 한 번, 당일 법원에 도착해서 한 번 더 보는 습관이 그래서 생겼습니다.
현금 봉투를 들고 가면 생기는 일
현금은 준비 방식이 단순해 보이지만, 액수가 커지면 불편함이 바로 드러납니다. 2,000만 원을 5만 원권으로 준비해도 400장입니다. 은행에서 찾는 시간, 이동 중 보관, 봉투에 넣기 전 계수까지 신경 쓸 일이 많습니다. 입찰장에 도착해 처음 세기 시작하면 주변이 소란스러워질수록 숫자가 헷갈립니다.
제가 현금을 들고 가는 날에는 은행에서 받은 뒤 한 번 세고, 입찰표를 쓰기 전에 조용한 곳에서 다시 셉니다. 액수를 적은 메모와 현금 봉투도 대조합니다. 입찰봉투에 넣은 뒤에는 ‘맞겠지’ 하고 넘기지 않습니다. 100만 원 단위 수표 여러 장과 현금을 섞어 준비한다면 각 금액의 합계가 공고상의 보증금과 일치하는지 별도로 적어보는 편이 낫습니다.
현장에서 부족한 돈을 찾으러 뛰어나가는 상황도 생각해 봐야 합니다. 가까운 현금인출기에서 필요한 액수가 한 번에 나올 거라고 기대하기 어렵고, 은행 업무 시간도 맞지 않을 수 있습니다. 입찰 마감 시각은 기다려주지 않습니다. 현금 인출은 전날 끝내고, 당일에는 금액 확인과 서류 작성에 시간을 쓰는 게 마음이 편합니다.
자기앞수표가 편할 때와 확인할 것
보증금이 수천만 원이라면 저는 대개 자기앞수표를 먼저 생각합니다. 현금 다발보다 휴대하고 세기 수월해서입니다. 그렇다고 수표 한 장이면 아무 확인 없이 끝나는 건 아닙니다. 민사집행규칙상 입찰보증에 쓰는 자기앞수표는 은행이 발행한 것이어야 하고, 지급제시기간이 끝나는 날까지 5일 이상 남아 있어야 합니다. 발행받을 때 금액과 수표 상태를 확인하고, 사건의 보증 제공 방법에 제한이 없는지도 봅니다.
예를 들어 보증금이 1,860만 원이면 그 금액으로 자기앞수표를 발행받을 수 있는지 은행에 미리 물어보면 됩니다. 현금 일부를 섞어야 한다면 합계를 종이에 적어두고요. 수표가 편하다는 이유로 전날 공고 확인을 생략하면, 금액 자체를 잘못 맞춘 실수는 그대로 남습니다. 현금이든 수표든 중요한 건 물건별로 정해진 보증금액을 맞춰 제출하는 일입니다.
보증금보다 잔금 계획이 먼저다
입찰에 떨어지면 제출한 보증은 절차에 따라 돌려받습니다. 최고가매수신고인이 되면 낸 보증금은 매각대금에 충당됩니다. 문제는 그다음입니다. 잔금 마련이 막혀 대금을 기한 내 내지 못하고 재매각으로 이어지면, 민사집행법상 앞선 매수인은 보증금 반환을 요구할 수 없습니다. ‘일단 10%만 있으면 입찰할 수 있다’는 말이 위험한 이유입니다.
최저매각가격 2억 원짜리 물건에 2억 4천만 원을 써서 낙찰받았다고 가정해 보죠. 통상 보증금 2,000만 원을 냈다면 남은 매각대금은 2억 2천만 원입니다. 여기에 취득세, 등기비용, 수리비, 점유자와 협의하는 과정에서 쓸 돈까지 따로 잡아야 합니다. 경락잔금대출을 예상한다면 입찰 전에 금융기관에 물건과 본인 조건을 놓고 가능 금액을 확인해야 합니다. 예상 대출액을 확정된 현금처럼 계산해서는 안 됩니다.
저는 입찰보증금 현금을 챙길 때마다 봉투보다 자금표를 먼저 펼칩니다. 매각물건명세서와 등기, 현황조사 내용에서 인수할 권리나 점유 문제가 없는지 보고, 주변 거래가격도 확인합니다. 보증금은 입찰장에 들어가는 돈이지만, 손익은 그 뒤에 낼 돈까지 합쳐야 보입니다. 현금을 정확히 세는 일만큼, 낙찰 후 감당할 금액을 정확히 세는 일이 중요합니다.
