종부세 계산기 3주택 넣어봤더니 낙찰가가 달라졌다

경매 물건의 입찰가를 잡을 때 저는 예상 매도가부터 쓰지 않습니다. 기존에 가진 집의 공시가격부터 적습니다. 세 번째 집을 낙찰받고도 당장 팔지 못하면, 보유 기간의 세금이 수익을 갉아먹을 수 있어서요. 종부세 계산기 3주택 항목을 열었다면 낙찰가를 넣기 전에 먼저 확인할 숫자들이 있습니다.

집 세 채라고 곧바로 높은 세율이 붙지는 않는다

2026년 개인 주택분 종합부동산세는 주택 수와 공시가격을 함께 봅니다. 국세청 안내에 따르면 주택 공시가격을 사람별로 전국 합산하고, 일반적인 개인 다주택자는 9억 원을 공제한 뒤 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 구합니다. 세 채의 공시가격 합계가 9억 원 이하라면, 다른 변수가 없는 한 주택분 종부세 과세표준은 나오지 않습니다.

반대로 공시가격 합계가 9억 원을 넘는다고 전부 높은 세율로 계산하는 것도 아닙니다. 개인의 2주택 이하와 3주택 이상 세율은 과세표준 12억 원 이하 구간에서 같습니다. 차이가 벌어지는 건 과세표준이 12억 원을 넘는 부분부터입니다. 집 개수만 보고 세금을 단정하면 입찰 판단이 쉽게 틀어집니다.

공시가격 6억·5억·4억 원을 넣어보면

예를 들어 개인 명의로 공시가격 6억 원과 5억 원인 주택을 갖고 있고, 경매로 공시가격 4억 원인 집을 한 채 더 취득한다고 가정해 봅시다. 감면이나 합산배제 대상이 없는 단순 사례입니다. 시세나 낙찰가가 아닌 각 주택의 해당 연도 공시가격을 넣어야 합니다.

• 기존 두 채의 공시가격 합계 11억 원: (11억 원 − 9억 원) × 60% = 과세표준 1억 2천만 원
• 세 번째 집 취득 후 공시가격 합계 15억 원: (15억 원 − 9억 원) × 60% = 과세표준 3억 6천만 원
• 세 채의 세율 적용액: 3억 원 × 0.5% + 6천만 원 × 0.7% = 192만 원

기존 두 채의 세율 적용액은 1억 2천만 원 × 0.5%인 60만 원입니다. 세 번째 집을 더한 뒤 192만 원이 됐으니 차이는 132만 원입니다. 여기서 말한 금액은 최종 고지세액이 아닙니다. 과세표준에 세율을 적용한 단계의 숫자입니다. 실제 계산에는 종부세와 겹치는 재산세액 공제, 세부담 상한 등이 반영되고, 납부할 종부세가 있다면 농어촌특별세도 따로 봐야 합니다.

제가 현장에서 자주 보는 실수는 ‘세 채니까 전체에 중과세율을 곱한다’는 계산입니다. 위 사례는 과세표준이 12억 원 이하여서 2주택 이하와 3주택 이상의 적용 세율표가 같습니다. 그렇다고 세금 부담이 작다는 뜻은 아닙니다. 세 번째 집의 공시가격이 과세표준을 늘렸고, 매각이 늦어지면 그 부담이 보유 비용으로 남습니다.

과세표준 12억 원을 넘을 때는 차이가 커진다

이번에는 세 채의 공시가격 합계가 33억 원이라고 가정하겠습니다. 9억 원을 공제하고 60%를 곱하면 과세표준은 14억 4천만 원입니다. 3주택 이상 개인 세율표에서는 12억 원까지의 세율 적용액이 960만 원이고, 초과한 2억 4천만 원에 2.0%를 적용해 480만 원이 더해집니다. 합계 1,440만 원입니다.

같은 과세표준이라도 2주택 이하 세율표의 12억 원 초과 구간은 1.3%입니다. 이 경우 세율 적용액은 1,272만 원으로, 두 표 사이에 168만 원 차이가 납니다. 이것 역시 재산세액 공제 등을 빼기 전 비교입니다. 실제 집을 한 채 처분하면 공시가격 합계 자체도 바뀌므로, ‘3주택을 2주택으로 줄이면 정확히 168만 원 절약된다’는 식으로 읽으면 안 됩니다.

법인 명의 물건을 개인 계산기에 넣는 것도 피해야 합니다. 국세청이 안내하는 일반 법인 주택분은 개인과 공제액·세율 구조가 다릅니다. 개인의 3주택 계산 결과를 법인 입찰의 세금 예산으로 옮겨 적을 수 없습니다.

경매 물건은 6월 1일과 처분 계획까지 적는다

종부세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 경매에 응찰할 때는 입찰일만 볼 게 아니라 잔금을 언제 낼지, 그해 6월 1일 현재 누가 재산세 납세의무자인지 확인해야 합니다. 매각 예상일도 적어 둡니다. 명도가 밀리고 수리 기간까지 늘어나면 ‘곧 팔 집’이 다음 과세기준일까지 남아 있을 수 있습니다. 종부세 납부 시기는 통상 12월 1일부터 15일까지라 현금 흐름도 따로 잡아야 합니다.

주택 수는 등기부에 보이는 숫자를 그대로 누르는 것으로 끝나지 않습니다. 상속주택 등에는 요건을 갖추고 신청하면 세율 적용 시 주택 수에서 제외되는 특례가 있습니다. 다만 주택 수에서 제외된다고 그 집의 공시가격까지 반드시 합산에서 빠지는 것은 아닙니다. 합산배제와 주택 수 산정 특례를 같은 것으로 생각하면 계산 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 주거용 오피스텔인지, 공동명의 지분이 있는지도 입력 전에 살펴야 합니다.

저는 입찰표를 쓰기 전 보유 주택의 공시가격, 이번 물건의 공시가격, 예상 잔금일, 예상 매각일을 한 줄씩 적습니다. 그다음 홈택스 모의계산으로 예상세액을 확인하고 취득세·대출이자·명도비·수리비와 함께 수익 계산에 넣습니다. 낙찰가를 몇백만 원 올리는 순간 남는 돈이 얼마나 줄어드는지, 그 숫자가 보여야 마음 편히 입찰할 수 있습니다.