청도 금천면 부동산 경매, 2회 유찰 8.3억

한줄 요약

이번 경매 물건은 2회 유찰로 인해 가격이 크게 하락했지만, 농지취득자격증명과 권리 관계가 복잡해 주의가 필요합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경상북도 청도군 금천면 신지리 35

경상북도 청도군 금천면 신지리에 위치한 이 부동산은 총 면적 17,635㎡(약 5,334평)로 상당히 넓습니다. 이 지역은 전형적인 농촌지역으로, 주변에는 농지와 과수원이 많습니다. 교통은 다소 불편할 수 있지만, 자연환경이 좋고 개발 잠재력이 있는 곳입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 16억 9,881만원이었으나, 2회 유찰되며 최저입찰가는 8억 3,241만원으로 감정가의 48% 수준입니다. 주변 시세와 비교하면 저렴한 편이지만, 농지라는 특성과 복잡한 권리 관계를 감안할 때 단순히 가격만 보고 접근하기엔 무리가 있습니다. 예상 낙찰가는 약 8억 7,403만원 정도로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년과 2023년에 설정된 근저당권으로, 이를 기준으로 권리 분석이 필요합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요하나, 현재로서는 특별한 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다. 그러나 일괄 매각 조건과 농지취득자격증명 제출 요건, 그리고 제시외 건물로 인한 매각가 제한 등의 복잡한 요소들이 있어 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 농지 특성상 투자 매력이 크다고 보기는 어렵습니다. 다만, 경작이나 자연 친화적인 개발을 계획한다면 장기적으로 가능성이 있습니다. 하지만 북측 경계에 분묘가 있고, 도로와 도수로가 지나가는 등 여러 제약이 있어 리스크가 큽니다. 예상 수익률은 다소 보수적으로 봐야 할 것입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 권리분석과 현장조사가 무엇보다 중요합니다. 예상 경쟁률은 높지 않을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 8억 5천만원 정도로 설정해볼 수 있습니다. 취등록세는 약 4,020만원으로 예상되며, 총 투자금액은 이를 포함하여 약 8억 9천만원이 될 것입니다. 입찰 전 농지취득자격증명 확보는 필수입니다.