전세 만기 후 이사 날짜를 먼저 잡았다가 식은땀이 났다

경매 물건을 보러 다니다 보면 세입자에게 가장 난감한 순간은 낙찰 소식을 듣는 날보다 이삿짐차가 문 앞에 왔는데 보증금이 안 들어온 날입니다. 전세 만기 후 이사는 날짜만 맞추면 끝날 것 같지만, 보증금 반환과 새집 잔금이 하루만 어긋나도 자금 계획이 무너집니다. 제가 현장에서 만난 분들도 집주인의 “다음 세입자 들어오면 드릴게요”라는 말을 믿고 새집 계약부터 했다가 급히 돈을 구하곤 했습니다.

만기 두 달 전, 이사 뜻부터 남겨야 한다

먼저 계약서에 적힌 만기일을 확인합니다. 주택임대차보호법상 임차인이 만기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 알리지 않으면 묵시적으로 갱신될 수 있습니다. 집주인에게 전화로 말했더라도 나중에 날짜를 두고 다투면 곤란합니다. 저는 문자에 주소, 계약 만기일, 갱신하지 않겠다는 뜻, 보증금 반환 요청일을 함께 적고 답장을 보관하라고 이야기합니다. 통화했다면 그 내용을 다시 문자로 남기는 편이 좋습니다.

예를 들어 만기일이 10월 31일이라면 8월 31일까지는 통지가 집주인에게 도달하도록 여유를 두는 겁니다. 우편이 필요한 상황이라면 발송일만 믿지 말고 실제 도달 여부도 챙겨야 합니다. 이미 시기를 놓쳐 묵시적으로 갱신됐다면 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있지만, 그 효력은 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 생깁니다. 새집 계약서를 쓰기 전에 이 차이를 알아야 합니다.

보증금 들어올 날짜와 새집 잔금일을 따로 적는다

전세 만기 후 이사 일정표에는 날짜를 최소 네 개 적습니다. 기존 계약 만기일, 집주인의 보증금 반환 예정일, 새집 잔금일, 실제 이삿날입니다. 네 날짜가 같아 보여도 돈이 오가는 순서는 따로 확인해야 합니다. 저는 집주인에게 반환 재원이 무엇인지 묻습니다. 현금인지, 대출인지, 새 세입자의 보증금인지에 따라 불확실성이 다르기 때문입니다. “걱정 마세요”보다 어느 날 얼마를 어떤 방식으로 보낼지가 중요합니다.

가령 기존 보증금이 3억 원이고 새집 잔금에 그중 2억 7천만 원이 필요하다고 해봅시다. 기존 집주인이 반환을 사흘 미루면 그 사흘 동안 메워야 할 돈이 2억 7천만 원입니다. 이삿짐 보관료나 임시 거처 비용도 생길 수 있습니다. 그래서 반환 계획이 확인되기 전에는 새집 계약금과 잔금 조건을 특히 신중하게 봅니다. 계약을 진행한다면 새집 임대인·중개사와 잔금 시각을 조율하고, 이용 가능한 단기 자금의 조건과 비용도 은행에서 미리 확인합니다. 단기 자금이 나온다는 가정만으로 계약을 밀어붙이는 건 위험합니다.

만기일에는 보증금 입금과 집 인도를 같은 자리에서 맞추는 방식이 분쟁을 줄입니다. 계좌번호를 미리 전달하고, 입금 내역을 확인한 뒤 열쇠 전달과 퇴거 확인을 진행합니다. 관리비·공과금은 사용 기간을 기준으로 계산하고 계량기 사진을 남겨둡니다. 집주인에게 보낼 돈과 돌려받을 돈을 미리 적어두면 현장에서 금액 때문에 시간을 허비할 일이 줄어듭니다.

보증금을 못 받았다면 전출부터 하지 않는다

가장 조심할 대목입니다. 보증금을 받지 못했는데 새집 전입신고부터 하고 기존 집을 비우면, 종전에 갖춘 대항력과 우선변제권에 문제가 생길 수 있습니다. 주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 요건으로 두고 있습니다. 대법원 판례에서도 임차권등기 전에 점유를 잃어 소멸한 대항력이 나중의 등기로 원래 순위까지 되살아나지는 않는다고 봤습니다. 집이 경매로 넘어갈 가능성이 있다면 이 순위 차이는 돈의 차이입니다.

계약이 끝났는데 보증금이 반환되지 않았다면 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 여기서 기억할 것은 ‘신청’과 ‘등기 완료’가 다르다는 점입니다. 등기사항전부증명서에 임차권등기가 실제로 기재됐는지 확인한 뒤 이사와 전출 일정을 잡아야 합니다. 이미 전출했거나 집을 비웠다면 상황에 따라 권리관계가 달라질 수 있으니 법률 상담을 받아 현재 순위부터 확인하는 게 안전합니다.

전세보증금반환보증에 가입했다면 보증기관의 이행 청구 요건과 제출 서류도 별도로 확인합니다. 주택도시보증공사는 보증사고 유형에 따라 청구 시점과 임차권등기 요건을 안내하고 있습니다. 보증에 가입했다는 사실만으로 만기일에 곧바로 돈이 입금된다고 생각하면 새집 잔금 일정이 꼬일 수 있습니다. 전세대출이 있다면 대출 은행에도 만기와 이사 계획을 알려 상환·연장 조건을 확인해야 합니다.

집주인이 미루기 시작하면 말보다 기록을 모은다

집주인이 반환일을 계속 바꾸면 통화만 반복하지 않습니다. 계약서, 확정일자 자료, 보증금 송금 내역, 갱신 거절 통지와 도달 기록, 반환 요청 문자, 등기사항전부증명서를 한곳에 모읍니다. 만기 후에는 반환을 요구한 날짜와 집주인의 답변도 남깁니다. 협의가 안 되면 내용증명으로 요구를 분명히 하고, 임차권등기명령과 보증금 반환 청구 절차를 검토할 수 있습니다. 등기 신청에 든 비용은 법에 따라 임대인에게 청구할 수 있습니다.

제가 경매 현장에서 보는 보증금 사고는 대개 큰 법률 용어를 몰라서만 생기지 않습니다. “이날은 주겠지” 하고 이사 날짜부터 확정한 뒤, 돈이 안 들어왔을 때 선택지가 좁아지는 경우가 많습니다. 전세 만기 후 이사는 짐을 옮기는 일보다 보증금을 안전하게 넘겨받는 순서를 잡는 일이 먼저입니다. 날짜 하나를 늦추더라도 그 순서를 지키는 편이 대개 비용이 적게 듭니다.