상가분양 상담받고 수익표를 다시 써봤다
얼마 전 신축 상가 분양 현장을 지나다가 상담을 받아봤다. 상담사는 1층 코너 자리라며 월세 220만 원이면 수익률이 5%를 넘는다고 했다. 그런데 임차인이 정해졌느냐고 묻자 답이 달라졌다. ‘그 정도는 받을 수 있다’는 말이었다. 경매 현장에서도 이런 숫자를 자주 본다. 예상 월세와 실제 입금액 사이에는 빈 점포로 버티는 시간이 끼어 있다.
월세 220만 원이라는 말부터 확인했다
상가분양 상담에서 가장 먼저 듣는 숫자는 대개 월세다. 나는 그 숫자를 들으면 임대차계약서가 있는지부터 묻는다. 계약한 임차인이 없다면 월세 220만 원은 수입이 아니라 희망 가격이다. 임차인이 있다고 해도 계약 주체가 누구인지, 보증금은 언제 들어오는지, 무상 임대 기간은 몇 개월인지 봐야 한다.
특히 ‘임대 확정’이라는 문구는 조심해서 읽는다. 실제 점포를 운영할 임차인과 계약한 것인지, 분양업체가 일정 기간 임대료를 보전해 주는 것인지에 따라 이야기가 완전히 달라진다. 후자라면 보전 기간이 끝난 뒤에도 같은 월세를 받을 근거가 필요하다. 분양 상담사의 설명은 메모해 두되, 판단은 계약서와 주변 임대 사례로 한다.
주변 시세를 볼 때도 광고에 나온 호가만 모으지 않는다. 같은 건물이나 맞은편 건물의 공실 기간, 실제로 영업 중인 점포의 위치, 중개업소에서 확인되는 임대 조건을 함께 본다. 같은 1층이라도 출입구에서 몇 걸음 떨어졌는지에 따라 손님 흐름이 달라진다.
수익률 5%를 내 돈 기준으로 다시 계산했다
계산이 어떻게 달라지는지 가상의 숫자를 놓고 보자. 분양대금 5억 원, 취득 관련 비용과 초기 비용 2,500만 원, 예상 보증금 3,000만 원, 월세 220만 원이다. 대출은 3억 원을 연 5% 금리로 받는다고 가정했다. 금액과 금리는 설명을 위한 예시이고, 실제 조건은 물건과 사람마다 다르다.
월세가 열두 달 내내 들어오면 연 임대료는 2,640만 원이다. 총 투입액 5억 2,500만 원으로 나누면 약 5.0%다. 상담실에서 듣는 수익률은 보통 여기쯤에서 멈춘다. 하지만 첫해에 임차인을 구하느라 두 달을 비우면 임대료는 2,200만 원으로 줄어든다. 그해 소유자가 부담할 관리비와 수선비 등을 600만 원으로 잡으면 1,600만 원이 남는다.
여기서 대출 이자 1,500만 원을 빼면 세금과 대출 원금 상환 전 현금은 100만 원이다. 보증금 3,000만 원은 나중에 돌려줘야 할 돈이다. 이를 일단 유입된 자금으로 반영하면 내 현금 투입액은 1억 9,500만 원이지만, 그 돈에 견준 첫해 현금 수익률은 약 0.5%다. 공실이 한 달 더 길어지면 이 계산은 적자로 바뀐다. 월세 220만 원이라는 같은 숫자에서 출발해도 결과는 이렇게 벌어진다.
부가가치세 환급도 분양가를 깎아 주는 할인처럼 취급하면 곤란하다. 과세사업 여부와 실제 사용 방식, 신고 내용에 따라 확인할 일이 생긴다. 취득 관련 세금과 향후 임대소득에 대한 세금도 별도로 계산해야 한다. 국세청 안내를 확인하고 본인 조건으로 다시 계산하는 이유다.
계약서보다 먼저 현장에서 걸어봤다
상가분양 현장에서는 조감도가 그럴듯하다. 나는 도면을 접고 출입구부터 해당 호실까지 걸어본다. 사람들이 실제로 지나는 길인지, 기둥이 간판을 가리는지, 차에서 내려 들어오기 쉬운지 살핀다. 평일 점심 한 번 보고 유동인구가 많다고 판단하지도 않는다. 평일 저녁과 주말에는 분위기가 다를 수 있다.
주변 아파트 세대 수만으로 매출을 예상하는 것도 위험하다. 단지 주민이 상가 앞을 지나지 않고 바로 지하주차장으로 들어갈 수 있다. 길 건너에 이미 자리 잡은 상권이 있으면 새 상가로 손님이 옮겨온다는 보장도 없다. 분양 상담에서는 배후 수요를 보여 주지만, 임차인이 돈을 내는 이유는 결국 자기 가게에 손님이 들어올 가능성이다.
업종 제한도 확인한다. 음식점이 들어오면 좋겠다고 생각했는데 배기 설비나 급배수 조건이 맞지 않으면 임차인 후보가 줄어든다. 호실의 전용면적과 계약면적을 혼동하면 평당 가격을 잘못 비교한다. 같은 분양가라도 실제로 임차인이 사용할 수 있는 공간과 간판 노출은 다르다.
계약금 넣기 전에는 서류의 주체를 맞춰본다
마음에 드는 물건이어도 계약금부터 넣지는 않는다. 분양계약서의 매도인, 토지와 건물의 권리관계, 대금 입금 계좌의 명의가 서로 어떻게 연결되는지 본다. 신탁사가 등장한다면 누가 계약 당사자인지와 분양대금 납부 방식도 확인한다. 건축물분양법 적용 대상이라면 분양신고 수리 여부와 광고 내용도 확인할 항목이다. 분양신고가 수리됐다는 사실만으로 월세나 수익까지 보장되는 것은 아니다.
계약서에는 사용승인 예정 시기, 면적이 달라졌을 때의 처리, 잔금 납부 조건, 임대료 보전 약속의 기간과 지급 주체를 표시해 둔다. 상담사가 ‘대출은 다 나온다’고 해도 금융기관의 심사 결과는 따로 받아야 한다. 잔금일에 대출이 예상보다 적게 나오면 부족한 돈은 매수인이 마련해야 한다. 입지와 가격이 좋아 보여도 이 자금 계획이 맞지 않으면 계약을 멈춘다.
경매에서는 권리 한 줄을 놓쳐 손실이 나기도 한다. 상가분양은 권리 서류에 더해 아직 들어오지 않은 임차인과 아직 실현되지 않은 월세까지 계산에 넣기 쉬워서 조심스럽다. 나는 수익률이 보기 좋은 물건보다, 두세 달 비어 있어도 잔금과 이자를 감당할 수 있는 물건에 오래 눈이 간다.
