경매 유찰시 감액만 보고 입찰했다가 놀란 날

법원 입찰장에서 감정가 3억 원짜리 아파트가 2억 1천만 원까지 내려온 걸 본 적이 있습니다. 옆에 있던 분이 “벌써 9천만 원 싸졌네요”라고 하더군요. 그런데 그날 먼저 확인할 숫자는 감액된 9천만 원이 아니라, 비슷한 집이 지금 얼마에 거래되는지였습니다. 경매 유찰시 감액은 입찰할 수 있는 최저가격이 내려간다는 뜻이지, 시세보다 그만큼 싸게 살 수 있다는 뜻은 아닙니다.

한 번 유찰되면 얼마가 내려갈까

입찰 가능한 가격의 신고 없이 매각기일이 끝나면 법원은 최저매각가격을 낮춰 새 매각기일을 잡습니다. 민사집행법 제119조는 가격을 ‘상당히’ 낮추도록 정할 뿐, 전국 공통의 감액률을 숫자로 못 박지는 않습니다. 그래서 “유찰되면 무조건 20%”라고 외워 두면 다른 법원 물건에서 계산이 틀어질 수 있습니다.

감정가 3억 원을 놓고 계산해 보죠. 한 차례 유찰될 때마다 직전 최저매각가격에서 20%씩 낮추는 사건이라면 2회차는 2억 4천만 원, 3회차는 1억 9천2백만 원입니다. 30%씩 낮추는 사건이라면 2회차는 2억 1천만 원, 3회차는 1억 4천7백만 원이고요. 두 번째 감액도 처음 감정가 3억 원이 아니라 바로 앞 회차의 최저매각가격에 적용한 계산입니다.

다만 이 숫자는 계산 예시입니다. 입찰할 사건의 실제 최저매각가격과 매각기일은 법원경매정보의 기일 내역에서 확인해야 합니다. 예전에 보던 화면을 저장해 둔 채 입찰장에 가는 것도 위험합니다. 기일이 변경되거나 매각조건이 달라질 수 있으니, 들어가기 직전에 사건 내용을 다시 확인하는 편이 안전합니다.

감정가에서 30% 빠져도 싼 물건은 아닐 수 있다

제가 현장에서 가장 자주 듣는 말이 “감정가보다 몇 퍼센트 싸냐”입니다. 감정평가는 기준 시점이 있고, 그 사이 주변 거래가격은 움직입니다. 감정가 3억 원인 집의 현재 거래 가능 가격이 2억 4천만 원이라면 최저가가 2억 1천만 원으로 내려와도 차이는 3천만 원입니다. 경쟁이 붙어 2억 3천만 원에 낙찰받으면 차이는 1천만 원으로 줄어듭니다.

그 1천만 원에서 취득세와 등기비용, 수리비, 명도에 드는 돈, 대출이자까지 내야 합니다. 팔 생각이라면 매도 비용과 양도 관련 세금도 따로 봐야 하고요. 감정가와 낙찰가의 차이를 곧바로 수익으로 적어 놓는 계산표는 현장에서 잘 맞지 않았습니다.

시세도 매물 호가 하나로 잡지 않습니다. 같은 단지의 최근 거래, 층과 방향, 내부 상태를 함께 봅니다. 거래가 드문 지역이나 상가는 비교할 물건 자체가 적어서 더 보수적으로 가격을 잡습니다. 법원이 낮춘 가격은 출발선일 뿐, 내가 낼 입찰가의 근거까지 만들어 주지는 않습니다.

유찰이 반복된 이유를 먼저 찾아야 한다

입찰자가 없었다는 기록에는 이유가 있을 수 있습니다. 가격이 높았을 수도 있지만, 점유 문제나 권리관계가 복잡해서 사람들이 물러났을 수도 있습니다. 저는 유찰 횟수보다 매각물건명세서의 인수 사항을 먼저 봅니다. 등기사항전부증명서로 말소기준권리를 찾고, 임차인의 전입일과 확정일자, 배당요구 여부를 맞춰 봅니다. 서류만으로 점유 상태가 분명하지 않으면 현황조사보고서를 읽고 현장도 확인합니다.

특히 보증금이 남을 수 있는 임차인을 놓치면 계산이 완전히 달라집니다. 매각가격이 내려갔다고 그 보증금까지 자동으로 줄어드는 건 아닙니다. 선순위 권리나 임차인의 대항력 판단이 애매한 물건이라면, 초보 투자자는 낮은 최저가에 끌려 무리해서 들어갈 이유가 없습니다. 여러 번 유찰된 물건일수록 가격표보다 서류와 현장에 시간을 더 써야 합니다.

또 유찰과 기일 변경, 매각 불허가, 잔금 미납 뒤의 재매각은 같은 상황이 아닙니다. 화면에 다시 나온 물건이라고 다음 가격이 반드시 내려가는 것으로 예상하면 안 됩니다. 재매각에는 입찰보증금 등 특별매각조건이 붙을 수도 있으니 해당 사건 공고를 확인해야 합니다.

내 입찰가는 감액률이 아니라 비용표에서 나온다

가령 현재 팔 수 있는 가격을 2억 6천만 원으로 보수적으로 잡았다고 해보죠. 수리와 명도, 취득과 보유에 드는 비용을 합쳐 1천8백만 원으로 예상하고, 예상 밖 지출에 대비할 여유도 남겨야 합니다. 이 상태에서 2억 3천만 원에 낙찰받으면 겉으로 보이는 차액 3천만 원 중 비용을 뺀 금액은 1천2백만 원입니다. 매도 비용과 세금, 실제 거래가격의 변동까지 반영하기 전 숫자라서 수익이라고 단정할 수 없습니다.

경락잔금대출도 입찰 전에 금융기관에 물건별 가능 여부와 조건을 확인해야 합니다. 최저매각가격이 낮아졌다는 이유만으로 필요한 금액이 모두 대출되지는 않습니다. 잔금 계획이 빠듯하면 경쟁 입찰에서 한두 번 더 가격을 올리는 행동이 특히 위험합니다.

저는 유찰된 물건을 볼 때 ‘얼마나 내려왔나’보다 ‘이 가격에도 내가 떠안을 것이 무엇인가’를 먼저 적습니다. 숫자가 싸 보이는데도 끝내 입찰하지 않은 날이 꽤 있습니다. 그런 날에 아낀 돈도, 경매를 오래 하면서 얻은 성과라고 생각합니다.