경매 배당 순위만 믿었다가 보증금에 놀란 날
입찰장에서 숫자를 다시 적다가 손이 멈춘 적이 있습니다. 낙찰가 예상액은 1억 8천만원인데, 먼저 들어온 세입자의 보증금이 2억원이었습니다. 등기부에 적힌 근저당권만 보고 계산했다면 입찰표를 냈을 겁니다. 경매 배당 순위는 채권자가 돈을 받는 순서이지만, 입찰자에게는 낙찰 뒤 떠안을 돈이 있는지 가르는 출발점이기도 합니다.
등기부 순서대로 돈을 나누는 게 아닙니다
가장 먼저 구분할 것은 ‘배당을 받을 사람’과 ‘배당받는 순서’입니다. 근저당권처럼 첫 경매개시결정등기 전에 등기되어 매각으로 소멸하는 권리는 별도 배당요구 없이 배당 대상이 될 수 있습니다. 반면 일반적인 주택 임차인은 배당을 받으려면 법원이 정한 종기까지 권리신고와 배당요구를 해야 합니다. 임금채권이나 소액임차인 보증금도 우선권이 있다는 이유만으로 기한을 넘겨 배당받는 것은 아닙니다. 민사집행법과 찾기쉬운 생활법령정보의 안내를 볼 때 제가 먼저 확인하는 날짜가 배당요구 종기인 이유입니다.
매각대금에서는 경매를 진행하는 데 든 집행비용이 먼저 빠집니다. 그다음 소액임차인의 일정 보증금, 최종 3개월분 임금과 최종 3년간 퇴직급여 같은 법정 최우선변제 채권을 살펴야 합니다. 이후 근저당권, 확정일자를 갖춘 임차보증금, 조세 등이 서로 부딪힙니다. 여기서 ‘세금은 무조건 근저당보다 앞선다’거나 ‘등기일이 빠르면 늘 이긴다’고 외우면 위험합니다. 조세는 종류와 법정기일, 임차인은 대항요건과 확정일자, 담보권은 설정일을 맞춰 봐야 합니다. 해당 부동산에 부과된 세금도 별도로 확인할 항목입니다.
소액임차인 보증금은 현재 금액만 보면 틀립니다
서울 주택이라면 현행 소액임차인 보증금 기준은 1억 6천500만원 이하이고, 우선변제받을 수 있는 금액은 최대 5천500만원입니다. 여기서 ‘보증금 전액을 먼저 받는다’고 읽으면 안 됩니다. 우선변제되는 것은 법에서 정한 일정액이며, 주택가격의 절반이라는 한도도 있습니다. 또 경매신청등기 전에 주택 인도와 주민등록으로 대항력을 갖추고, 배당요구도 제때 해야 합니다.
제가 초보 투자자와 물건을 볼 때 자주 지우는 계산이 있습니다. 오래전에 잡힌 근저당권이 있는데 현재 서울 기준인 5천500만원을 그대로 선배당액에 넣은 표입니다. 시행령이 금액을 올리기 전에 담보권을 취득한 사람에게는 종전 기준이 적용될 수 있습니다. 그래서 ‘지금 서울 기준 얼마’보다 ‘선순위 담보권이 언제 설정됐나’를 먼저 적습니다. 보증금 액수만큼이나 날짜 한 줄이 중요합니다.
배당에서 못 받은 돈이 낙찰자 몫이 될 때
숫자로 보겠습니다. 설명을 위해 단순화한 가상 사례입니다. 세입자가 먼저 전입하고 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 갖췄습니다. 보증금은 2억원이고, 그 뒤 근저당권이 설정됐습니다. 세입자가 기한 안에 배당요구를 했고, 낙찰가는 1억 8천만원입니다. 다른 우선채권은 없고 집행비용을 500만원으로 가정하면 배당 가능한 돈은 1억 7천500만원입니다. 세입자에게 그 돈이 모두 배당돼도 보증금 2천500만원이 남습니다.
이때 먼저 대항력을 갖춘 세입자의 보증금이 전액 변제되지 않았다면, 남은 금액을 매수인에게 주장할 수 있습니다. 찾기쉬운 생활법령정보도 대항력 있는 임차인이 배당요구를 했지만 일부만 배당받은 경우 매수인이 잔액을 인수할 수 있다고 설명합니다. 입찰자가 실제로 따져야 할 돈은 낙찰가 1억 8천만원에서 멈추지 않습니다. 인수할 보증금 2천500만원, 취득세와 등기비용, 수리비, 잔금대출 이자까지 더해야 합니다. 명도비를 잡더라도 보증금 반환 의무가 사라지는 것은 아닙니다.
반대로 근저당권이 세입자의 대항력보다 앞서 있다면 이야기가 달라집니다. 세입자가 배당에서 보증금을 다 받지 못했다는 사실만으로 매수인이 무조건 그 잔액을 떠안는 것은 아닙니다. 낙찰로 선순위 근저당권이 소멸하면서 후순위 임차인의 대항력도 매수인에게 미치지 못할 수 있기 때문입니다. 같은 ‘보증금 미회수’라도 선후관계가 바뀌면 입찰자의 비용 계산이 달라집니다.
입찰 전에는 배당표를 손으로 한 번 써봅니다
저는 물건을 고르면 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 확인 자료를 옆에 놓습니다. 세입자의 실제 점유와 전입일, 확정일자, 배당요구 여부를 한 줄에 적고, 근저당권 설정일과 조세 관련 서류를 대조합니다. 매각물건명세서에 적힌 임대차 내용만으로 보증금 지급 여부가 확정됐다고 보지 않습니다. 서류 사이에 금액이나 날짜가 다르면 그 물건은 계산을 멈추고 확인부터 합니다.
- 낙찰 예상액에서 집행비용과 앞설 수 있는 채권을 차례로 뺍니다.
- 임차인이 받을 예상 배당액과 보증금 잔액을 따로 적습니다.
- 그 잔액을 매수인에게 주장할 수 있는지 대항력과 말소기준권리의 선후관계로 확인합니다.
- 인수금이 있다면 낙찰가에 더하고, 세금·수리비·대출이자까지 넣어 입찰 상한을 다시 잡습니다.
실제 배당액은 채권액 신고, 조세 자료, 배당이의 등에 따라 달라질 수 있습니다. 그래서 제가 손으로 쓰는 표는 법원의 확정 배당표가 아니라, 입찰 전에 손실을 피하기 위한 보수적인 계산입니다. 숫자가 조금만 달라져도 수익이 사라지는 물건이라면 저는 입찰가를 낮추거나 그냥 보냅니다. 현장에서는 낙찰받은 횟수보다, 내 돈이 어디까지 나갈지 알고 들어가는 쪽이 오래 버팁니다.
