연동면 부동산 경매, 4회 유찰 4,934만

한줄 요약

4차 유찰로 최저가 대폭 할인, 그러나 권리분석이 관건입니다.

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경매물건 주소 보기 세종특별자치시 연동면 노송웅골길 19-3

세종특별자치시 연동면 노송웅골길 19-3에 위치한 이 부동산은 면적이 314.0㎡(약 95평)으로 상당히 넓습니다. 주변은 전형적인 농촌 지역으로, 조용하고 한적한 환경이 특징입니다. 교통 면에서는 다소 불편할 수 있지만, 자연 환경을 선호하는 분들에게는 매력적일 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 551만원으로 시작했지만, 4회 유찰로 최저입찰가가 4,934만원까지 내려갔습니다. 감정가 대비 76% 할인된 가격입니다. 인근 부동산 시세와 비교했을 때, 이 가격은 상당히 매력적이라고 할 수 있습니다. 예상 낙찰가는 5,181만원 전후로 예상되며, 이는 여전히 감정가 대비 큰 폭의 할인입니다.

권리분석, 여기가 핵심

솔직히 말하면, 권리분석이 이 물건의 가장 큰 난관입니다. 말소기준권리는 1981년의 근저당권으로, 이후 가압류가 추가되어 있습니다. 다행히 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 대항력이 있는 임차인 여부를 반드시 체크해야 합니다. 제시외 건물이 포함되어 있는 점도 유의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 4회 유찰된 물건은 투자 매력이 있지만, 그만큼 리스크도 존재합니다. 세종시라는 지역적 장점은 있지만, 교통 불편과 농촌 지역이라는 점은 수요를 제한할 수 있습니다. 예상 수익률은 인근 시세 대비 저렴한 매입가를 고려하면 상당히 높을 수 있으나, 명도 및 권리 문제 해결에 따른 추가 비용을 염두에 둬야 합니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 예상되지만, 권리분석의 복잡함이 관건입니다. 권장 입찰가는 5,181만원 전후로 설정하되, 취등록세 약 238만원을 포함해 총 투자금을 5,419만원으로 잡고 접근하는 것이 좋습니다. 명도 난이도를 고려해 추가적인 협상 여력을 남겨두는 전략이 필요합니다.