부동산 매매 중개수수료를 빼먹고 경매 수익을 계산해봤더니
경매 물건을 팔 때가 되면 매입가와 매도가 차이만 보고 웃는 분을 종종 봅니다. 저도 초반에는 그 숫자가 먼저 눈에 들어왔습니다. 그런데 매도 계약서를 쓰는 자리에서 부동산 매매 중개수수료를 계산하면 표정이 달라집니다. 몇십만 원 차이는 작아 보여도, 수리비와 대출이자를 이미 쓴 경매 물건이라면 남는 돈을 다시 계산해야 하거든요.
경매로 살 때와 일반 매매로 팔 때는 비용이 다릅니다
법원에 직접 입찰해 낙찰받았다면 그 취득 과정에 일반 매매의 중개보수가 붙는 것은 아닙니다. 반면 낙찰받은 집을 나중에 공인중개사를 통해 팔면 매도인으로서 중개보수를 계산해야 합니다. 경매 매수신청을 대리인에게 맡겼다면 그 대리 업무의 수수료는 별개입니다. 이 셋을 한데 묶어 ‘복비’라고 적으면 투자비가 흐려집니다.
예를 들어 아파트를 3억 6천만 원에 낙찰받아 4억 3천만 원에 판다고 가정해보죠. 가격 차이는 7천만 원입니다. 하지만 명도비, 수리비, 취득 때 든 세금과 등기 비용, 보유 기간의 이자, 매도 중개보수, 매도에 따른 세금까지 빼야 실제 손에 남는 금액에 가까워집니다. 저는 입찰가를 정할 때부터 매도 중개보수를 적어둡니다. 나중에 붙일 비용이라고 생각하면 입찰장에서 가격을 올리기 쉽습니다.
4억 3천만 원에 팔면 172만 원이 상한입니다
서울 소재 주택 매매를 기준으로, 거래금액이 2억 원 이상 9억 원 미만이면 중개보수 상한요율은 0.4%입니다. 앞의 4억 3천만 원에 0.4%를 곱하면 172만 원입니다. 이 금액은 매도인 한쪽에서 받을 수 있는 상한이지, 반드시 내야 하는 고정요금이 아닙니다. 매수인에게도 중개보수가 발생하지만 매도인과 매수인이 한쪽 몫을 반씩 나누는 방식으로 계산하는 것은 아닙니다.
작은 물건은 상한액도 봐야 합니다. 서울 주택 매매에서 5천만 원 미만은 0.6%에 최대 25만 원, 5천만 원 이상 2억 원 미만은 0.5%에 최대 80만 원입니다. 1억 8천만 원짜리 집이라면 0.5%가 90만 원이어도 상한은 80만 원입니다. 반대로 9억 원 이상 12억 원 미만은 0.5%, 12억 원 이상 15억 원 미만은 0.6%, 15억 원 이상은 0.7%가 상한입니다. 금액 경계에 걸린 물건은 한 구간 아래의 요율을 그대로 적용하면 계산이 틀어집니다.
여기서 조심할 점이 하나 더 있습니다. 위 숫자는 서울의 주택 매매 기준입니다. 상가나 토지, 일정 요건의 오피스텔은 적용 기준이 다르고, 주택도 중개사무소가 있는 시·도의 조례를 확인해야 합니다. 경매 공고의 물건 이름이 ‘아파트’처럼 보인다는 이유만으로 중개보수 계산까지 끝났다고 보면 곤란합니다.
상한요율을 계약 전에 합의해야 말이 덜 꼬입니다
현장에서 가장 많이 듣는 말이 ‘원래 다 상한으로 받아요’입니다. 상한은 받을 수 있는 최대치입니다. 실제 요율과 금액은 그 범위 안에서 중개의뢰인과 공인중개사가 협의합니다. 매수자를 데려온 뒤 잔금 날에 처음 보수를 묻기보다, 매물을 맡길 때 예상 매도가를 놓고 요율과 금액을 문자나 계약서에 남기는 편이 낫습니다. 거래금액이 바뀔 수 있으니 ‘매매가의 몇 퍼센트, 법정 상한 이내’처럼 산식도 함께 확인합니다.
부가가치세를 포함한 청구금액인지도 미리 물어봅니다. 중개보수 172만 원으로 생각했는데 청구서를 받을 때 총액이 달라지면, 협상 자체보다 그 뒤의 감정싸움이 더 피곤합니다. 중개대상물 확인·설명서에 적힌 중개보수와 산출내역도 계약서의 합의 내용과 맞춰 봅니다. 지급 시기를 따로 약정했다면 그 날짜까지 적어두는 게 좋습니다.
복비 몇만 원보다 먼저 봐야 할 매도 비용
중개보수 협의는 필요하지만, 경매 물건에서는 더 큰 비용을 놓치기 쉽습니다. 점유자가 아직 살고 있는데 매도를 서두르면 인도 시점이 흔들리고, 대출 상환액을 늦게 확인하면 잔금표가 어긋납니다. 체납 관리비 중 누가 부담할 항목인지, 수리하지 않은 하자를 매수자에게 어떻게 설명할지도 매도 전에 따져야 합니다. 이 부분이 불분명하면 중개보수를 20만 원 아껴도 계약이 늦어져 이자가 더 나갈 수 있습니다.
저는 매도 예상표에 매매가를 한 줄, 비용을 여러 줄로 씁니다. 중개보수는 상한으로 먼저 넣고, 협의가 끝나면 실제 금액으로 고칩니다. 양도 관련 세금은 취득 경위와 보유 기간 등에 따라 달라 따로 확인합니다. 숫자를 보수적으로 써두면 입찰장에서 무리할 이유가 줄어듭니다. 경매에서 남는 돈은 낙찰받는 순간의 가격 차이보다, 팔고 난 뒤 빠져나간 돈을 얼마나 정확히 예상했는지에 달려 있었습니다.
