청주 봉명동 상가 경매, 3회 유찰 5,590만

한줄 요약

청주 봉명동 상가, 3회 유찰로 감정가 대비 66% 할인된 가격으로 기회가 있지만, 유찰 사유를 철저히 확인해야 합니다.

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 흥덕구 월명로 212, 가동 1층 에이-184호 (봉명동,청주파비뇽아울렛)

청주시 흥덕구 월명로에 위치한 이 상가는 청주파비뇽아울렛 내에 있는 에이-184호입니다. 1층에 자리한 점포로 현황상 사무실로 사용 중이며 다락이 있는 점이 특징입니다. 인근에는 상가와 아파트 단지가 밀집해 있어 유동인구가 많을 가능성이 높습니다. 다만, 면적 정보가 제공되지 않아 실사용 가능 면적을 직접 확인하는 것이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

초기 감정가는 1억 6,300만원으로 시작했으나, 3번의 유찰로 현재 최저입찰가는 5,590만원까지 내려왔습니다. 이는 감정가의 34%에 불과한 금액으로, 인근 시세 대비 약 66% 저렴하게 경매 시장에 나와 있습니다. 이러한 가격 하락은 투자 매력도를 높이는 요소지만, 유찰된 이유를 면밀히 검토해야 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2011년 12월 9일에 설정된 근저당권입니다. 등기부등본상 임차인 현황 및 대항력 여부는 추가 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성도 배제할 수 없으니, 현황조사를 통해 점유 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰된 점은 투자자 입장에서 호재일 수 있지만, 반복된 유찰 사유를 파악하지 않으면 악재가 될 수 있습니다. 현재 가격이라면 월세 전환 시 예상 수익률은 연 8% 이상 기대할 수 있습니다. 교통이 편리하고 주변 상권이 발달한 점은 긍정적 요인입니다.

내가 입찰한다면

현재 가격 수준에서는 경쟁률이 높아질 가능성이 큽니다. 내 경험상 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 5,870만원 전후로 설정하고, 취등록세 약 270만원을 포함하여 총 투자금을 6,140만원으로 잡는 것이 바람직합니다. 이 물건의 매력은 분명하지만, 철저한 권리 분석과 입찰가 설정이 성공의 열쇠가 될 것입니다.