청주 용암동 부동산 경매, 19억

한줄 요약

감정가 대비 31% 할인으로 매력 있지만, 권리분석이 관건입니다.

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 상당구 용암동 2997

충청북도 청주시 상당구 용암동에 위치한 이 부동산은 853㎡(258평) 규모로, 주상 복합지구에 속해 있어 활용도가 높습니다. 인근에 상업시설과 주거지역이 혼재해 있어 다양한 개발 가능성이 있어요. 교통도 청주 중심부와 가까워 비교적 편리합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 27억 7,395만원이지만, 1회 유찰로 최저입찰가는 19억 4,176만원입니다. 이는 감정가의 69% 수준이죠. 인근 시세와 비교했을 때, 약 28% 저렴합니다. 예상 낙찰가를 20억 3,885만원으로 본다면, 시세 대비 여전히 메리트가 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 7월 27일 설정된 근저당권입니다. 중요한 건 임차인 현황입니다. 등기부등본과 현황조사서를 꼼꼼히 확인해야 대항력을 판단할 수 있습니다. 외벽을 둘러싼 담장은 토지에 포함된다는 점도 체크해야 합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보이지만, 확인은 필수입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 1회 유찰로 인한 가격 메리트는 있지만, 임차인 문제나 담장 관련 사항이 걸립니다. 월세 전환 시 연 4.8% 정도의 수익률을 기대할 수 있고, 청주 지역의 개발 호재도 고려할 만합니다. 하지만, 임차인의 대항력 문제는 반드시 해결해야 할 리스크입니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 꽤 높을 것으로 보입니다. 감정가 대비 할인 폭이 크기 때문인데요, 권장 입찰가는 20억 초반대로 잡고, 취등록세 약 9,378만원을 포함해 총 투자금을 계산해 봐야 합니다. 권리분석이 명확하지 않다면, 과감하게 포기하는 것도 하나의 전략입니다.