금정 장전동 아파트 경매, 6회 유찰 2.2억

한줄 요약

6회 유찰된 금정구 장전동 아파트, 감정가 그대로 입찰 가능한 기회

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경매물건 주소 보기 부산광역시 금정구 식물원로29번길 15, 20층2003호 (장전동,파크아트온)

부산 금정구 장전동 파크아트온 아파트 20층에 위치한 2003호입니다. 높은 층수 덕에 전망이 좋을 것으로 예상되며, 인근에 부산대학교가 있어 학생 수요도 기대할 수 있습니다. 면적 정보는 제공되지 않았으나, 주변 환경으로 보아 주거지로 적합합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 1,900만원으로 책정됐으나, 6회 유찰되며 여전히 같은 가격입니다. 이 지역 인근 아파트의 실거래가는 대략 3억 전후로 형성되어 있어, 감정가와 비교해도 약 30% 이상 저렴한 수준입니다. 예상 낙찰가는 약 2억 2,995만원으로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

중요한 부분은 말소기준권리가 2024년 8월 20일 강제경매개시결정으로 설정되어 있다는 점입니다. 임차인 신일재의 보증금에 대한 확약서가 제출되어 대항력은 포기했으나, 주택도시보증공사에 우선변제권이 있습니다. 추가적인 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 6회 유찰은 매력적이지만 그만큼 리스크도 존재합니다. 주된 리스크는 임차인의 우선변제권이며, 매수 후 빠른 명도가 가능할지 여부입니다. 그러나, 낮은 매입가로 인한 수익률은 긍정적입니다. 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률도 기대할 수 있습니다. 주변 대학가와의 근접성은 수요층을 확보하는 데 유리한 점이죠.

내가 입찰한다면

내 경험상 경쟁률이 낮을 가능성이 크지만, 6회 유찰로 인해 주목받을 가능성도 있습니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 2억 2,995만원 전후로 설정하는 것이 좋겠습니다. 취등록세는 약 1,057만원으로, 총 투자금은 약 2억 3,052만원이 예상됩니다. 리스크를 감수할 수 있다면 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.