용인 남동 부동산 경매, 3회 유찰 9천만

한줄 요약

이 물건, 3회 유찰로 가격이 매력적이지만, 허가 상태와 권리분석이 관건입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경기도 용인시 처인구 남동 480-45

이 물건은 경기도 용인시 처인구 남동에 위치한 1534.0㎡(464.0평)의 부동산입니다. 외형적으로는 넓은 면적을 자랑하고, 남서측으로 포장도로와 접해 있어 접근성은 나쁘지 않아요. 하지만, 현황은 나지로, 건축허가를 받은 상태지만 아직 개발되지 않았다는 점이 걸립니다. 주변 환경도 임야 및 잡종지로, 개발 가능성이 어느 정도인지를 파악하는 것이 중요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 8,163만원이지만, 3회 유찰로 최저입찰가는 9,659만원까지 떨어졌습니다. 감정가의 34% 수준으로, 상당한 할인폭을 보이는 셈입니다. 인근 비슷한 토지의 실거래가를 참고하면, 대체로 1억 5천만원 정도로 거래되고 있어, 이번 경매가가 꽤 저렴하긴 합니다. 예상 낙찰가는 약 1억 142만원 전후로 예측됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년과 2017년 설정된 근저당권으로, 이들보다 후순위 권리는 모두 말소될 가능성이 큽니다. 임차인 현황은 명확하지 않아, 등기부 및 현황조사서로 확인이 필요합니다. 또 한 가지, 건축허가의 승계나 실효 여부를 반드시 확인할 필요가 있습니다. 이런 점들이 명확하지 않으면 리스크가 클 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 매력은 가격입니다. 그러나, 허가 상태가 불확실하고, 개발 가능성이 낮다면 매력은 반감됩니다. 예상 수익률은 정확한 시세와 개발 가능성을 고려해야 하겠지만, 현재 상황만으로는 큰 기대를 하기 어렵습니다. 다만, 용인 지역의 개발 호재가 있다면 상황은 달라질 수 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 3회 유찰된 만큼 상당히 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 1억 142만원에서 크게 벗어나지 않는 선에서 제시하는 것이 안전할 듯합니다. 취등록세 등을 포함하면 총 투자금은 약 1억 50만원이 예상됩니다. 하지만, 허가 상태와 권리분석을 철저히 하고, 명도 과정에서의 난이도를 고려한 뒤 입찰을 결정해야 합니다.