전라남도 나주시 배멧2길 17, 1동 1층101호 (빛가람동,퍼스트빌딩) 부동산 경매, 8회 유찰로 86% 할인

한줄 요약

8회 유찰로 최저입찰가가 감정가 대비 86% 할인된 물건, 하지만 건축물대장 위반과 경계벽 문제가 있는 상가라 주의가 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 전라남도 나주시 배멧2길 17, 1동 1층101호 (빛가람동,퍼스트빌딩)

이 물건은 전라남도 나주시 배멧2길 17에 위치한 빛가람동 퍼스트빌딩의 1층 상가입니다. 하지만 면적 정보가 제공되지 않아 구체적인 크기를 알 수 없는 게 아쉽네요. 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 교통은 나쁘지 않습니다. 하지만 주변 환경보다는 건물 자체의 문제가 이 물건의 핵심 포인트입니다.

가격이 말해주는 것

이 상가는 감정가 15억 9,900만원에서 시작해 현재 최저입찰가가 2억 3,473만원으로 감정가의 14% 수준입니다. 8회 유찰되면서 가격이 크게 하락했죠. 주변 상가 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편이지만, 가격 하락의 이유를 살펴봐야 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 8월 24일의 근저당권입니다. 하지만 더 큰 문제는 건축물대장 위반입니다. 무단 증축된 부분에 대해 이행강제금이 부과될 수 있고, 시정명령이 내려질 가능성도 있습니다. 101호와 103호의 경계벽이 철거되어 있어, 경계벽 복원을 위해 상당한 비용이 예상됩니다. 임차인 현황도 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 단순히 저렴한 가격만으로는 매력적이지 않습니다. 건축물대장 위반과 경계벽 문제는 상당한 리스크입니다. 그래도 주변 상권이 살아있다면, 리모델링 후 임대 수익을 기대할 수 있는 가능성은 있습니다. 다만 경계벽 복원과 관련된 비용과 절차를 면밀히 검토해야 합니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 2억 4,647만원 전후로 잡아볼 수 있겠습니다. 취등록세는 약 1,133만원으로 예상되며, 총 투자금은 이보다 더 필요할 수 있습니다. 입찰 전에 건축물대장 위반과 관련된 법적 리스크를 철저히 검토하고, 경계벽 복원 비용을 정확히 파악해야 할 것입니다.