경매만 보다가 부동산리츠를 사봤더니 보인 것들

법원 입찰장에서 물건을 보다가도 가끔 이런 생각을 했습니다. 건물의 임대수익을 나눠 가질 수 있다면, 권리분석과 명도에 들이는 시간을 줄일 수 있지 않을까. 부동산리츠를 처음 들여다본 것도 그 때문이었습니다. 그런데 매수 버튼을 누르기 전에 확인할 자료가 생각보다 많더군요. 경매 물건의 등기부를 읽듯, 리츠는 건물과 임대차 계약, 빚의 만기를 읽어야 했습니다.

건물을 사는 일과 건물 주식을 사는 일

부동산리츠는 여러 투자자의 돈을 모아 부동산 등에 투자하고, 그 운용 성과를 배당하는 회사입니다. 국토교통부 리츠정보시스템은 리츠가 배당가능이익의 90% 이상을 배당하도록 규정한다고 안내합니다. 이 숫자만 보고 매년 일정한 배당을 약속받았다고 생각하면 곤란합니다. 임대수익이 줄거나 이자비용이 늘면 나눌 수 있는 돈도 줄어듭니다.

경매에서는 내가 낙찰받은 한 채의 잔금, 수리비, 점유자를 직접 감당합니다. 상장리츠는 주식처럼 소액으로 사고팔 수 있고 건물 관리나 명도를 직접 맡지 않습니다. 대신 어느 가격에 주식을 샀는지, 회사가 자산을 어떤 조건으로 보유하고 있는지에 따라 내 수익이 달라집니다. 손에 열쇠가 없다는 건 일이 편하다는 뜻이지, 건물의 위험이 사라졌다는 뜻은 아닙니다.

배당률 6%라는 숫자에서 빠진 것

제가 경매 수익표를 볼 때 가장 먼저 지우는 숫자가 있습니다. 수리비와 취득 비용을 빼기 전의 수익률입니다. 리츠도 비슷합니다. 배당률만 보면 실제 손익을 놓치기 쉽습니다.

가령 주당 5,000원인 리츠를 1,000만 원어치 샀다고 해봅시다. 2,000주입니다. 1년 동안 주당 300원을 배당받으면 세전 배당금은 60만 원, 매수가 기준 배당률은 6%입니다. 그런데 그때 주가가 4,500원이면 보유 주식의 값은 900만 원입니다. 배당금까지 합쳐도 960만 원이죠. 팔았다면 세금과 거래비용을 빼기 전부터 40만 원 손실입니다. 이 예시는 배당이 나와도 원금 손실이 생길 수 있다는 계산일 뿐, 주가의 움직임을 예측한 것은 아닙니다.

또 하나, 화면에 표시된 배당률이 높아진 이유를 봐야 합니다. 배당금이 늘어서일 수도 있지만 주가가 떨어져서일 수도 있습니다. 기존 배당을 현재 주가로 나눈 수치라면 다음 배당이 그대로 유지될지도 확인해야 합니다. 경매에서 감정가 대비 할인율만 보고 입찰하지 않는 것과 같은 이치입니다.

임차인 이름보다 계약 조건을 먼저 봤다

상가 경매를 검토할 때 저는 임차인이 있다는 사실만으로 안심하지 않습니다. 보증금, 월세, 계약 만료일, 실제 영업 상태를 따로 봅니다. 리츠의 투자보고서에서도 비슷한 항목을 찾습니다. 어떤 건물에서 임대료가 나오는지, 큰 임차인 한 곳에 수입이 쏠려 있는지, 계약 만료가 한 시기에 몰려 있는지가 먼저입니다.

예를 들어 임대수익의 절반을 내는 임차인이 내년에 나간다면, 지금의 배당금만으로 미래 현금을 판단하기 어렵습니다. 새 임차인을 구하는 동안 공실이 생길 수 있고, 임대료를 낮추거나 내부 공사에 돈을 써야 할 수도 있습니다. 건물 사진이 반듯해도 현금 흐름은 다를 수 있죠. 저는 자산의 주소보다 최근 임대 현황과 계약 만기를 더 오래 들여다봅니다.

그다음은 차입금입니다. 가상의 리츠가 60억 원을 빌렸고 이자율이 연 4%에서 6%로 바뀐다면, 단순 계산으로 연 이자비용이 1억 2,000만 원 늘어납니다. 임대료가 그대로라면 배당에 쓸 여력이 줄 수 있습니다. 실제 영향은 고정금리 여부와 차입 만기, 다른 비용에 따라 달라집니다. 그래서 금리 숫자 하나보다 언제, 얼마를 다시 빌려야 하는지를 함께 봅니다.

내가 사기 전 펼쳐 놓는 자료

경매 초보에게 물건 하나를 보고 바로 입찰하지 말라고 이야기하듯, 부동산리츠도 순서를 정해 두면 덜 흔들립니다. 저는 다음 항목을 투자보고서와 공시에서 대조합니다.

• 보유 건물별 임대수익과 공실, 주요 임차인의 계약 만료 시점
• 차입금 규모와 금리 조건, 앞으로 돌아오는 만기
• 최근 배당금이 반복 가능한 임대수익에서 나왔는지
• 현재 주가와 순자산가치의 차이, 자산 평가에 쓰인 가정
• 새 자산을 사거나 기존 자산을 팔 때 추가 비용이 얼마나 드는지

자료는 리츠정보시스템의 투자보고서와 한국거래소 공시에서 확인할 수 있습니다. 순자산가치보다 주가가 낮다는 이유만으로 싸다고 단정하지는 않습니다. 평가된 건물값과 실제 매각 가능한 값 사이에 차이가 날 수 있고, 빚을 갚고 남는 금액도 따져야 합니다. 세후 수익은 본인의 금융소득과 적용되는 과세 조건에 따라 달라지니 매수 전에 별도로 계산하는 편이 낫습니다.

경매에서는 권리 하나를 놓치면 잔금 납부 뒤에야 대가를 치르기도 합니다. 리츠는 매매가 훨씬 간편해서 확인을 건너뛰기 쉽습니다. 저는 배당금을 보기 전에 그 돈을 내는 건물, 임차인, 대출부터 봅니다. 그 셋이 납득되지 않으면 주가가 많이 내려왔어도 일단 기다립니다.