전주 효천천변 상가 경매, 4회 유찰 1.2억

한줄 요약

4회 유찰된 만큼 가격 메리트는 있지만, 임차인 상황이 변수입니다.

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경매물건 주소 보기 전라북도 전주시 완산구 효천천변길 20, 1층106호

전주시 완산구 효천천변길에 위치한 상가로, 1층에 자리해 접근성이 좋습니다. 주변은 주거지역과 상업지역이 혼재되어 있어 유동인구가 적당합니다. 하지만 면적 정보가 제공되지 않아, 실사용 면적 파악이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가 5억 1,700만원에서 시작해 현재 최저입찰가는 1억 2,413만원까지 떨어졌습니다. 감정가의 24% 수준으로, 유찰이 거듭되며 상당한 할인이 적용되었습니다. 인근 시세를 고려하면, 예상 낙찰가는 약 1억 3,033만원 전후로 볼 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 3월 16일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황에 대한 정보가 부족해, 등기부와 현황조사서를 통한 확인이 필수입니다. 유치권이나 법정지상권 같은 특이사항은 없지만, 임차인의 대항력 여부는 반드시 검토해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4회 유찰된 점에서 매력적인 가격이 가장 큰 장점입니다. 하지만 임차인 문제나 예상치 못한 추가비용 발생 가능성은 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률은 입찰가를 고려해볼 때 연 6% 이상도 가능할 것으로 보입니다. 하지만 임차인 문제 해결 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 높지만, 임차인 문제가 해결되지 않으면 명도에 어려움이 있을 수 있습니다. 권장 입찰가는 1억 3천만원 내외로 잡고, 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 1억 8천만원으로 예상됩니다. 입찰 전 임차인 대항력과 점유자 현황을 철저히 검토하는 것이 중요합니다.