서귀포 안덕면 주택 경매, 10회 유찰 18억

한줄 요약

이 물건, 10회 유찰된 만큼 리스크가 있으나 가격 매력이 커서 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 화순리 1280 에이동 2층201호

제주 서귀포시 안덕면 화순리에 위치한 이 물건은 공동주택으로 설계된 다세대주택입니다. 2층에 위치해 있으며, 건축이 완료되지 않아 사용승인은 받지 못한 상태입니다. 주변은 제주 자연 경관을 즐길 수 있는 곳이나, 교통편은 조금 아쉬울 수 있습니다. 하지만 제주라는 지역의 특성상 관광객의 발길이 잦아, 잠재적인 가치가 있을 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 37억 2,800만 원으로 시작했으나, 현재 최저입찰가는 18억 2,672만 원으로 감정가의 49% 수준입니다. 솔직히 말하면, 이 정도로 유찰된 물건은 뭔가 문제가 있거나 시장의 관심을 못 받고 있다는 신호입니다. 인근 시세와 비교했을 때, 상당한 할인 폭을 보이고 있어 매력적일 수 있습니다. 예상 낙찰가는 약 19억 1,805만 원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

중요한 건 말소기준권리가 2021년 10월 20일 설정된 저당권이라는 점입니다. 선순위 권리로 인한 문제는 없어 보이지만, 건축이 완료되지 않아 건축물대장이 없는 점이 걸립니다. 또, 유치권 행사 중이라는 표기가 있으나 성립 여부가 불분명해 신중한 검토가 필요합니다. 대지권이 미등기 상태인 것도 리스크로 작용할 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

이 물건의 가장 큰 매력은 가격입니다. 하지만 공사가 중단된 상태라는 점, 유치권 문제, 대지권 미등기 등 여러 리스크가 있습니다. 예상 수익률을 계산하기 전, 이러한 법적 리스크와 건축 완료 가능성을 철저히 검토해야 합니다. 다만, 관광지라는 지역적 강점을 고려하면, 리스크를 감수할 만한 가치가 있을 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이 물건에 입찰하겠다면 신중할 필요가 있습니다. 예상 경쟁률은 낮겠지만, 법적 리스크와 건축 완료 가능성을 고려해 권장 입찰가는 19억 이내로 설정할 것 같습니다. 취등록세를 포함하면 약 8,823만 원의 추가 비용이 필요할 것으로 보입니다. 이런 리스크를 감수할 자신이 있다면, 장기적으로는 괜찮은 투자가 될 수 있을 겁니다.