김해 여차리 토지 경매, 5회 유찰 4.5억

한줄 요약

5회 유찰된 김해 여차리 토지 경매, 매력적인 가격이지만 권리관계가 복잡해 신중한 접근 필요.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 상동면 여차리 143-18

김해시 상동면 여차리에 위치한 이 물건은 총 면적 3934.0㎡(약 1190평)로 상당히 넓은 편에 속합니다. 지역은 전원주택 개발이 점차 이루어지고 있는 곳으로, 조용하고 한적한 분위기가 특징입니다. 면적 대비 가격이 매우 저렴하게 나오긴 했지만, 접근성과 개발 가능성에서 추가적인 검토가 필요합니다.

가격이 말해주는 것

이 물건의 최초 감정가는 13억 9,636만원이었지만, 5회 유찰을 거쳐 현재 최저입찰가는 4억 5,756만원까지 떨어졌습니다. 감정가 대비 68% 할인된 가격으로, 이는 상당히 큰 매력 포인트입니다. 그러나 인근 시세와 비교했을 때, 이 물건의 특수성 때문에 가격 자체만 보고 판단하긴 어렵습니다. 예상 낙찰가는 약 4억 8,043만원 수준으로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 7월 31일 설정된 근저당권입니다. 그 이후로 가압류가 여러 건 추가되어 권리관계가 복잡한 편입니다. 특히, 목록 11~14에 유치권 문제가 있으며, 유치권 신고의 성립 여부가 불분명합니다. 또한, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 있는 점, 원상회복명령 가능성 등 여러 가지 주의사항이 많습니다. 임차인 존재 여부도 확실하지 않아, 등기부 및 현황조사서 확인이 필수입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 리스크가 상당합니다. 다만, 저렴한 가격 덕분에 수익률 측면에서 매력적일 수 있습니다. 예상 수익률은 투자금 대비 높은 편이지만, 유치권 및 농지 취득 관련 절차가 걸림돌이 될 수 있습니다. 이 지역은 개발 가능성이 있지만, 현 시점에서는 대규모 개발 호재가 확인되지 않았습니다.

내가 입찰한다면

솔직히, 이 물건은 전문적인 법률 자문을 받지 않고서는 접근하기 어렵습니다. 예상 경쟁률도 낮겠지만, 그만큼 리스크를 감수해야 합니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 4억 8,043만원 수준으로 잡되, 권리분석과 명도 절차에 대한 충분한 이해와 준비가 필요합니다. 취등록세 약 2,210만원을 포함해 총 투자금은 약 5억 초반대로 예상됩니다.