수원 팔달구 부동산 경매, 5회 유찰 4천만

한줄 요약

이 물건은 5회 유찰로 최저가가 무려 84% 할인된 상태지만, 위반건축물로 인한 면적 문제가 있어 입찰 시 신중한 판단이 필요합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경기도 수원시 팔달구 정조로 800-3, 2층201호

이번 경매 물건은 경기도 수원시 팔달구 정조로에 위치한 부동산입니다. 공부상 전용면적은 70.11㎡로 되어 있으나, 현황은 53.09㎡만 이용 가능한 상태입니다. 주변은 수원 시내 중심가로, 교통편이 좋고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 하지만, 위반건축물로 인해 실제 사용할 수 있는 면적이 줄어든다는 점이 큰 걸림돌입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 4,000만원이었지만, 유찰이 거듭되면서 현재 최저입찰가는 4,033만원으로 감정가의 16%에 불과합니다. 인근 유사 물건의 실거래가를 고려하면, 현재 최저입찰가는 상당한 할인율을 보여줍니다. 예상 낙찰가는 약 4,235만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 9월 2일의 가압류입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권과 같은 권리 문제는 없지만, 17.02㎡의 공간이 다른 인접 호수의 일부로 이용되고 있다는 점에서 입찰 시 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

이 물건은 가격적인 매력은 충분합니다. 하지만, 위반건축물로 인한 면적 문제는 큰 리스크로 작용할 수 있습니다. 수익률을 따져본다면, 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 내외로 추정됩니다. 다만, 면적 문제로 인해 실제 활용도가 떨어질 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이 물건은 매력적인 가격이지만 입찰자들 사이에서 큰 경쟁은 없을 것으로 보입니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 4천만원 초반대로 보고 있으며, 취등록세는 약 194만원 정도로 예상됩니다. 하지만, 위반건축물 문제를 해결할 수 있는 방법이 있는지에 대한 명확한 계획이 필요합니다.