부산진 당감동 주택 경매, 3회 유찰 2.6억

한줄 요약

3회 유찰로 최저가가 매력적이나, 임차인 문제와 권리분석이 관건입니다.

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경매물건 주소 보기 부산광역시 부산진구 당감동 275-25

부산광역시 부산진구 당감동에 위치한 이 부동산은 총 235.0㎡(약 71.1평)으로, 주로 주택으로 사용되고 있습니다. 특히 2층은 근린생활시설로 등록되어 있지만, 실제로는 주택으로 활용 중입니다. 주변은 주거지로서 안정적이며 교통도 무난한 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가 7억 6,491만원에서 시작해 3회 유찰로 현재 최저입찰가는 2억 6,236만원, 감정가 대비 66% 할인된 가격입니다. 인근 비슷한 면적대의 주택이 약 4억에 거래되고 있는 점을 감안하면 매력적이긴 하지만, 유찰 이유를 명확히 파악해야 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년 1월 25일 설정된 근저당권입니다. 이 외에도 제시외 건물이 포함되고, 2층이 주택으로 사용 중이라는 점이 특이합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요하며, 임차인의 대항력이나 배당 여부가 불분명한 점은 리스크로 작용할 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성도 조사해봐야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰된 이유를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 예상 수익률을 계산해보면, 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익을 기대할 수 있습니다. 하지만 임차인 문제와 권리 관계가 불확실한 점은 투자자에게 부담일 수 있습니다. 반면, 부산지역 부동산 시장이 꾸준히 상승세를 보이고 있다는 점은 호재입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건의 경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 2억 7,548만원 전후로 잡고, 취등록세 약 1,267만원을 포함하면 총 투자금은 2.75억 정도로 예상됩니다. 임차인 현황과 권리분석을 철저히 한 후 입찰에 참여하는 것이 좋겠습니다.