울산 산하동 아파트 경매, 5회 유찰 3,378만

한줄 요약

감정가의 16%로 떨어진 울산 산하동 아파트, 하지만 다섯 번 유찰된 이유를 꼭 짚어봐야 해.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 울산광역시 북구 산하중앙2로 238, 4층403호 (산하동,강동블루마더테라스)

이번에 경매로 나온 울산 북구 산하동의 강동블루마더테라스 아파트는 76.1㎡(23평)로, 대형 평수는 아니지만 실거주 혹은 소형 투자 물건으로도 적합한 크기야. 위치는 산하중앙2로에 있어서 인근 생활권이나 교통 인프라가 부족한 편은 아니야. 하지만 주변 환경을 좀 더 살펴보면, 인근 개발이 활발하지 않다는 점이 조금 걸릴 수 있어.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 100만원인데, 현재 최저입찰가는 3,378만원으로 감정가의 16%에 불과해. 인근 아파트 시세와 비교하면 약 84% 할인된 가격이야. 하지만 솔직히 말하면, 이렇게 많이 떨어졌다는 건 뭔가 문제가 있거나, 시장에서 외면받고 있다는 신호로 볼 수 있어. 예상 낙찰가는 주변 낙찰가율을 감안했을 때 약 3,547만원 전후로 예상되지만, 유찰된 이유를 먼저 이해해야겠지.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 건물에 대해 2017년 설정된 근저당권이야. 이보다 앞선 임차인이 있다면 대항력이 있을 수 있으니 임차인 현황을 꼭 확인해야 해. 그리고 토지에 대한 압류와 구획정리 등으로 인해 복잡한 권리관계가 얽혀있어. 특히 산하동 995-14의 별도등기도 신경 써야 할 부분이야. 유치권이나 법정지상권에 대한 언급은 없지만, 항상 염두에 두고 확인해야 해.

투자 관점에서 보면

이 물건을 투자 관점에서 보면, 일단 감정가 대비 큰 폭의 할인이 매력적이야. 하지만 다섯 번이나 유찰된 이유를 잘 살펴봐야 하지. 개발사업 등으로 인한 토지 구획정리가 완료되었지만, 아직 지역 개발이 활발하지 않아 향후 가치 상승이 불투명해. 예상 수익률은 시세가 안정될 경우 긍정적일 수 있지만, 당장은 리스크가 커 보여.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이 물건은 신중하게 접근해야 해. 다섯 번 유찰된 걸 보면 경쟁률은 낮을 것으로 예상되지만, 권리관계나 임차인 상태에 따라 명도 난이도가 있을 수 있어. 권장 입찰가는 최저가 근접인 3,500만원 선이 적당할 듯하고, 취등록세 약 163만원을 포함해서 총 투자금 약 3,700만원 정도로 계획하면 될 것 같아. 하지만, 확실한 권리분석과 현장 조사가 선행되어야 한다는 점 꼭 명심하자.