덕진구 만성동 상가 경매, 8회 유찰 9천만

한줄 요약

감정가 대비 84% 할인된 가격이지만, 8회 유찰은 뭔가 문제가 있을 가능성이 큽니다.

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성중앙로 25, 1동 1층 102호 (만성동,미네르바빌딩주건축물)

전북 전주시 덕진구 만성동에 위치한 미네르바빌딩 상가 물건입니다. 이 물건은 1층에 위치하며 면적은 45.1㎡(약 13.6평)입니다. 현재 101호, 102호, 103호가 일괄 동물병원으로 사용되고 있어, 세입자와의 협의가 필요할 수 있습니다. 주변은 아파트 단지와 상업지구가 조화를 이루고 있어 입지적으로는 나쁘지 않은 편입니다.

가격이 말해주는 것

처음 감정가는 5억 9,000만원이었으나 현재 최저입찰가는 9,916만원으로 84% 할인된 상태입니다. 인근 상가 시세와 비교했을 때 상당히 저렴한 편으로, 예상 낙찰가는 약 1억 411만원 전후가 될 것으로 보입니다. 하지만, 8회 유찰된 점을 고려하면 가격만 보고 덤비기엔 위험 요소가 있을 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 11월 6일 설정된 근저당권입니다. 임차인 정보가 등기부 및 현황조사서에 명시되지 않았으므로, 세입자와의 대항력 여부는 현황조사서 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 명확한 정보는 없으나, 동물병원으로 일괄 사용 중인 점에서 운영상의 이슈가 발생할 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 8회 유찰된 사실은 가볍게 넘길 수 없는 신호입니다. 예상 수익률을 계산해보자면, 월세 전환 시 연 5% 내외의 수익률을 기대해볼 수 있겠지만, 동물병원으로 사용 중인 상태에서 임차인과의 협상이 선행되어야 할 것입니다. 또한, 덕진구 일대의 상업지구 개발이나 교통 호재가 있다면 잠재적으로 긍정적이겠지만, 현재로선 확실한 정보가 없습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 하지만 입찰 전에는 반드시 임차인과의 관계를 명확히 하고, 현황조사서를 꼼꼼히 체크해야 합니다. 권장 입찰가는 1억 내외로 설정하고, 취등록세 약 478만원을 포함한 총 투자금을 계산해보는 것이 좋습니다. 명도 난이도가 높을 수 있으므로, 인도명령 가능 여부도 사전에 확인해야 합니다.