북구 산하동 아파트 경매, 6회 유찰 1,894만

한줄 요약

솔직히 말하면, 6회 유찰된 이 물건은 정말 저렴하지만 외벽 파손 등 확인할 게 많아요.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 북구 산하중앙2로 238, 3층301호 (산하동,강동블루마더테라스)

울산 북구 산하중앙2로에 위치한 강동블루마더테라스의 3층 물건입니다. 전용면적 58.0㎡(약 17.5평)로, 작지 않지만 외벽 마감의 일부가 파손된 상태입니다. 인접 호실과의 벽체 구분이 명확하지 않아, 이 부분은 현장 확인이 필수입니다. 주변은 조용한 주거 지역으로, 교통 접근성은 다소 떨어지지만 생활환경은 나쁘지 않습니다.

가격이 말해주는 것

최초 감정가 1억 6,100만원에서 최저입찰가가 1,894만원으로 떨어졌습니다. 89% 할인된 가격이지만, 인근 시세와 비교하면 가격이 매력적입니다. 주변 비슷한 면적의 아파트가 1.2억 정도에 거래되고 있어, 이 물건은 감정가 대비 11%에 불과합니다. 예상 낙찰가는 약 1,988만원 정도로 생각됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년 7월 14일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서에서 정확히 확인해야 합니다. 외벽 파손과 인접 호실과의 벽체 문제는 법정지상권이나 유치권과는 무관해 보이지만, 이런 부분은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 6회 유찰된 점에서 호재보다는 악재가 더 많아 보입니다. 하지만 가격이 워낙 싸게 나와 월세 수익률을 높게 기대할 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5~6% 정도로 예상됩니다. 가장 큰 리스크는 외벽 파손과 벽체 구분 문제로, 수리비용이 얼마나 들지 미지수입니다.

내가 입찰한다면

솔직히 경쟁률이 높을 것 같지는 않습니다. 예상 경쟁률은 낮겠지만, 수리 비용과 명도 문제까지 고려해야 합니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에 근접하게 2천만 원 내외로 잡고, 취등록세 약 91만원을 포함해 총 투자금 2천만 원을 넘지 않도록 하는 것이 좋겠습니다. 명도 과정에서 점유자 현황에 따라 인도명령이 필요할 수도 있으니, 이 부분도 미리 준비하는 것이 좋겠습니다.