청주 용암동 부동산 경매, 2회 유찰 13.5억

한줄 요약

2회 유찰로 감정가의 52% 가격, 하지만 현황 조사 필수!

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 상당구 용암동 2997

충청북도 청주시 상당구 용암동에 위치한 이 부동산은 853㎡(약 258평) 규모로, 주상 또는 상업나지입니다. 주변은 상업시설과 주거지역이 혼재되어 있으며, 교통 여건도 나쁘지 않은 편입니다. 하지만 솔직히 말하면, 외벽을 둘러싼 담장 등의 현장 상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가 27억 7,395만원에서 시작해 2회 유찰로 최저입찰가는 13억 5,923만원으로 떨어졌습니다. 이는 감정가 대비 52% 할인된 가격입니다. 인근 지역의 유사 부동산 시세를 고려했을 때, 상당히 매력적인 가격입니다. 예상 낙찰가는 약 14억 2,719만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 7월 27일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 특이사항으로는 외벽을 둘러싼 담장이 토지에 포함되어 평가되었으나, 실제 거래 관행에 따라 다를 수 있습니다. 명도 과정에서 유치권이나 법정지상권이 문제될 가능성도 있으니 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

이 물건의 가장 큰 매력은 2회 유찰로 인한 가격 하락입니다. 청주 지역의 상업나지로서 장기적으로 수익을 기대할 수 있는 투자처가 될 수 있습니다. 다만, 외벽과 관련된 특이사항이나 임차인 문제는 리스크로 작용할 수 있습니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 이상을 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이 물건은 투자 가치가 있지만 몇 가지 걸리는 부분이 있습니다. 예상 경쟁률은 중간 정도로, 권장 입찰가는 14억 초반대로 고려할 수 있습니다. 취등록세는 약 6,565만원으로 예상되며, 총 투자금은 약 15억이 될 것으로 보입니다. 현장 조사와 등기부 확인을 철저히 하고 입찰에 참여하는 것을 권합니다.