관악 남현동 아파트 경매, 13회 유찰 1,489만

한줄 요약

솔직히 13회 유찰된 경매 물건은 뭔가 큰 문제가 있다는 신호일 가능성이 높습니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/2086

경매물건 주소 보기 서울특별시 관악구 남현3길 39, 비동 2층205호 (남현동,씨에스타운)

서울 관악구 남현동에 위치한 씨에스타운 아파트입니다. 면적 정보가 제공되지 않아 정확한 크기를 알 수 없지만, 위치상 서울 주요 지역에 접근하기에는 나쁘지 않은 위치입니다. 주변 환경은 주거지 중심으로 형성되어 있으며, 대중교통 이용도 나쁘지 않은 편입니다. 하지만, 위반건축물로 등재되어 있다는 점은 눈에 띄네요.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 7,100만원으로 시작했으나, 현재 최저입찰가는 감정가의 5%인 1,489만원으로 떨어졌습니다. 인근 시세와 비교하면 엄청난 할인율입니다. 예상 낙찰가는 최소 입찰가 근처인 1,564만원 전후로 예측되는데, 이는 시세 대비 엄청난 할인이지만, 13회 유찰된 이유를 보면 쉽게 결정하기 어려운 물건임을 알 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 4월 28일 압류가 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 자세히 확인해야 할 필요가 있어 보입니다. 유치권이나 법정지상권과 같은 복잡한 권리 관계가 얽혀있을 가능성도 배제할 수 없습니다. 특히 위반건축물로 등재된 점은 추후 문제가 될 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 13번 유찰된 물건은 리스크가 큽니다. 위반건축물로 인한 법적 문제나 명도 과정에서의 어려움이 예상됩니다. 예상 수익률을 따져보면, 현재 가격만 보면 매력적이지만, 이러한 리스크를 감안하면 선뜻 나서기 어려울 수 있습니다. 다만, 문제를 해결할 수 있는 능력이 있다면 큰 수익을 기대할 수도 있겠죠.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 하지만 권장 입찰가는 예상을 최소로 잡고, 법적 문제 해결을 위한 비용도 충분히 고려해야 합니다. 최종적으로 취등록세 약 71만원 포함, 총 투자금 1,560만원 정도로 예상할 수 있지만, 명도 난이도와 법적 문제를 충분히 고려한 후 결정하는 것이 좋겠습니다.