유성구 전민동 건물 경매, 8.4억

한줄 요약

첫 유찰 후 31% 할인, 유성구 전민동에서 매력적인 기회를 잡을 수 있는 경매 물건!

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 대전광역시 유성구 전민동 370-8

대전 유성구 전민동에 위치한 이 물건은 194.6㎡(58.9평)라는 넉넉한 면적을 자랑합니다. 주변 환경을 보면, 대전의 대표적인 교육과 과학의 중심지로서, 교통 접근성도 양호한 편입니다. 대전 지하철 1호선이 근처에 있어 이동이 편리하고, 주거 환경도 괜찮은 편입니다. 다만, 건축물대장과 현황이 조금 다르다는 점은 유념해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 12억 907만원이었지만, 1회 유찰되면서 최저입찰가는 8억 4,634만원으로 내려왔습니다. 이는 감정가 대비 69% 수준으로, 31% 할인된 가격입니다. 인근 비슷한 물건과 비교해보면, 대략 8억 8,866만원 정도로 낙찰될 가능성이 있어 보입니다. 이는 현재 시장가 대비 상당히 매력적인 조건이라고 생각됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 8월 7일 설정된 근저당입니다. 특이사항으로는 일괄매각 조건과 발코니 확장 부분이 건물에 포함되어 있다는 점입니다. 다만, 건축물대장상 2층의 용도가 다중주택(4개호) 및 공동취사장이나, 실제로는 5개 호실이 운영되고 있다는 점이 걸립니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 유성구 전민동은 대전 내에서도 잠재력이 있는 지역입니다. 특히 학군과 인프라가 좋은 편이라 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다. 그러나 건축물대장과 실제 현황의 차이는 리스크로 작용할 가능성이 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 이상을 기대할 수 있을 것으로 보입니다.

내가 입찰한다면

첫 유찰 후 가격이 내려왔기 때문에, 경쟁률은 다소 높아질 것으로 보입니다. 내 경험상 경쟁이 심해질 수 있지만, 감정가 대비 70% 수준에서 낙찰을 목표로 8억 5천만 원 정도로 입찰하는 것이 좋겠습니다. 취등록세는 약 4,087만원 정도로 예상되며, 전체 투자금은 약 9억 초반대가 될 것으로 보입니다. 명도의 난이도는 확인이 필요하지만, 인도명령이 가능하다면 큰 문제는 없을 듯합니다.