동작 신대방동 상가 경매, 2회 유찰 11.2억

한줄 요약

2회 유찰로 가격이 많이 내려왔지만, 유찰 이유를 꼭 확인해야 하는 물건입니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/3212

경매물건 주소 보기 서울특별시 동작구 보라매로5길 43, 지1층지106-2호 (신대방동,보라매삼성쉐르빌)

서울특별시 동작구 신대방동에 위치한 이 상가는 보라매로5길에 자리잡고 있어 접근성이 뛰어난 편입니다. 주변에는 다양한 상업시설과 주거단지가 혼재해 있어 유동인구가 꽤 있는 지역입니다. 다만, 면적 정보가 제공되지 않아 구체적인 공간 활용도를 판단하기는 어렵습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 17억 5,000만원이지만, 2회 유찰 후 최저입찰가는 11억 2,000만원으로 감정가의 64% 수준입니다. 인근 상가 시세와 비교해봤을 때, 36% 정도 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 약 11억 7,600만원 정도로 보고 입찰 전략을 짜야 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 8월 23일 설정된 근저당권입니다. 특이사항은 따로 없지만, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다. 임차인의 대항력 여부가 낙찰 후 명도 과정에 큰 영향을 미칠 수 있기 때문입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 2회 유찰된 이유가 조금 걸립니다. 혹시라도 주변에 대규모 개발 계획이 있어 수익률을 끌어올릴 수 있다면 좋겠지만, 현재로서는 확인이 필요합니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 내외로 보이지만, 명도 난이도와 임차인의 대항력 등 리스크 요인을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 2회 유찰된 물건은 경쟁률이 다소 낮을 수 있습니다. 예상 경쟁률은 2명에서 3명 정도로 보고, 권장 입찰가는 12억 이하로 설정하는 것이 무난할 것입니다. 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 11억 7,600만원으로 예상되며, 리스크 요소들을 충분히 고려한 후 결정하는 것이 중요합니다.