유성 덕명서로 다가구 경매, 2회 유찰 12.9억

한줄 요약

2회 유찰로 감정가 대비 52% 할인된 매력적인 가격, 그러나 권리관계와 임차인 현황이 변수입니다.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 유성구 덕명서로12번길 15

대전광역시 유성구 덕명서로12번길 15에 위치한 이 다가구 주택은 483.5㎡(146.3평)입니다. 건물은 1층 근린생활시설과 2층부터 4층까지 다가구주택으로 구성되어 있으며, 옥탑은 누다락으로 사용 중입니다. 주변은 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 교통은 대중교통 이용이 비교적 편리한 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 26억 4,477만원이었으나, 2회 유찰로 인해 최저입찰가는 12억 9,593만원으로 대폭 낮아졌습니다. 인근 시세와 비교했을 때, 상당히 매력적인 가격으로 감정가 대비 52% 할인이 적용되었습니다. 예상 낙찰가는 13억 6,073만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 1월과 11월의 근저당권 설정입니다. 등기부와 현황조사서를 통해 임차인 현황과 대항력 여부를 철저히 확인해야 합니다. 현재 임차인 정보가 미비한 상태로, 대항력 있는 임차인이 있을 가능성을 열어두어야 합니다. 유치권이나 법정지상권은 제시외 건물이 포함된 점을 고려할 때, 추가적인 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 가격적 매력은 충분하지만, 임차인과 권리분석에서 리스크가 있습니다. 예상 수익률은 주변 시세에 따라 달라지겠지만, 공실임을 감안하여 초기 수익률은 낮을 수 있습니다. 다만, 유성구의 지속적인 개발과 인구 유입은 중장기적으로 긍정적인 호재로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 예상 경쟁률이 다소 높을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 13억 초반대로, 취등록세 약 6,259만원을 포함한 총 투자금은 약 13억 6,073만원이 될 것입니다. 다만, 임차인 현황과 권리관계를 명확히 파악한 후 입찰에 참여하는 것이 중요합니다. 최종적으로, 확실한 정보 없이 무리한 투자는 피하는 것이 좋겠습니다.