청주 남이면 토지 경매, 2회 유찰 4.2억

한줄 요약

지금은 2회 유찰로 인해 가격이 매력적으로 내려왔지만, 근저당권과 제시외 건물들이 변수로 작용할 수 있습니다.

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 서원구 남이면 석판리 25-39

충청북도 청주시 서원구 남이면 석판리에 위치한 이 토지는 총 1922.0㎡, 약 581.4평 규모로, 농업용지나 개발 목적으로 활용 가능성이 있습니다. 주변은 비교적 조용한 주거 환경이며, 도심에서 조금 벗어나 있어 차량 접근이 용이합니다. 다만, 대중교통은 다소 불편할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 8억 6,737만원이었으나, 현재 최저입찰가는 4억 2,501만원으로 크게 낮아졌습니다. 이는 감정가 대비 52% 할인된 가격입니다. 인근 지역의 토지 거래 시세와 비교할 때, 상당히 매력적인 가격이나, 유찰 사유를 고려할 필요가 있습니다. 예상 낙찰가는 약 4억 4,626만원으로 예상되며, 이는 해당 지역의 평균 낙찰가율을 적용한 결과입니다.

권리분석, 여기가 핵심

가장 중요한 점은 말소기준권리가 2019년 11월 28일 설정된 근저당권이라는 점입니다. 이는 낙찰 시 소멸되는 권리로, 큰 문제는 없겠지만 주의가 필요합니다. 또한, 제시외 건물과 물건 3의 지분매각 사항이 있어 추가적인 확인이 필요합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 참고해야 하며, 이는 명도 과정에서 중요한 변수가 될 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 가격 매력도는 높지만, 근저당권과 지분매각, 제시외 건물 등 복잡한 요소들이 산재해 있습니다. 이러한 요소들이 리스크로 작용할 수 있으니, 철저한 권리분석과 명도 계획이 필요합니다. 예상 수익률은 인근 개발 계획과 토지 활용도에 따라 달라질 수 있으며, 장기적으로는 개발 호재가 있을 수 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 다소 낮을 것으로 보입니다. 이유는 유찰된 이력과 복잡한 권리관계 때문입니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 4억 4,626만원을 기준으로 약간 높게 잡는 것이 좋습니다. 취등록세는 약 2,052만원으로 예상되며, 총 투자금은 4억 4,626만원에 취등록세를 포함한 4억 6,678만원 정도로 준비해야 할 것입니다. 입찰 전에 근저당권 및 지분매각 관련 사항을 철저히 확인하시길 권장합니다.