주안동 사무소 경매, 위반건축물 1.1억

한줄 요약

주안동 사무소 경매, 주거용 가능성 있지만 위반건축물 표기로 리스크 존재.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/57

경매물건 주소 보기 인천광역시 미추홀구 주안동로 51, 6층602호 (주안동,하늘세상)

인천광역시 미추홀구 주안동로에 위치한 이 물건은 하늘세상 건물의 6층에 자리 잡고 있습니다. 면적 정보는 정확히 제공되지 않았지만, 건축물대장상 사무소로 등록되어 있으나 실제로는 주거용으로 사용되고 있다는 탐문 조사 결과가 있습니다. 인천 미추홀구는 교통이 편리한 지역으로, 주안역과 가까워 접근성이 좋습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 6,100만원으로 책정되었으나, 첫 유찰 후 최저입찰가 1억 1,270만원으로 30% 할인된 상태입니다. 인근 사무소의 실거래가를 기준으로 한다면, 약 20% 이상 저렴한 수준입니다. 솔직히 말하면, 이는 충분히 매력적인 가격이나 위반건축물이라는 점이 걸림돌입니다. 예상 낙찰가는 1억 1,833만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2013년 9월 3일 설정된 근저당권입니다. 그러나 건축물대장상 '위반건축물' 표기가 있으며, 이는 매수 후 용도변경 및 이행강제금 발생 가능성이 있다는 것을 의미합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 임차인의 대항력 여부에 따라 명도 난이도가 결정될 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

이 물건은 주거용으로 전환 가능성이 있지만, 위반건축물 표기가 리스크입니다. 다만, 인근 지역의 상승 흐름을 고려할 때, 시세차익이 기대되기도 합니다. 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있습니다. 하지만 용도변경 비용과 이행강제금 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

내가 입찰한다면

솔직히, 이 물건에 입찰한다면 최저입찰가보다 조금 높여 1억 1,500만원 수준에서 입찰을 고려할 것입니다. 예상 경쟁률은 첫 유찰 후 다소 높아질 것으로 보이며, 취등록세 약 544만원을 포함해 총 투자금 1억 2천만원 초반을 예상해야 합니다. 위반건축물에 대한 리스크를 감수할 준비가 되어 있어야 합니다.