서귀동 오피스텔 경매, 3회 유찰 4,870만

한줄 요약

3회 유찰로 매력적인 가격이지만, 권리분석이 관건입니다.

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경매물건 주소 보기 제주특별자치도 서귀포시 중앙로71번길 15-5, 8층804호 (서귀동,수앤수)

이번 물건은 제주 서귀포시 서귀동에 위치한 오피스텔입니다. 주소는 중앙로71번길 15-5, 수앤수 건물의 8층 804호로, 주거용으로 이용 중입니다. 면적 정보는 이상하게도 비공개지만, 주변 환경은 제주도의 특성상 관광지와의 접근성이 좋아 보입니다. 교통이 조금 불편할 수도 있지만, 제주도는 차량 운행이 많은 지역이니 큰 문제가 되지는 않을 것 같습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 4,200만원이었지만 3회 유찰로 현재 최저입찰가는 4,870만원입니다. 감정가 대비 66% 할인된 셈이죠. 인근 오피스텔의 실거래가와 비교해보면, 상당히 매력적인 가격입니다. 예상 낙찰가는 5,114만원 전후로 예상되며, 이는 주변 시세 대비 매우 저렴한 편입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년 2월 12일 설정된 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소된다는 가정 하에 입찰할 수 있습니다. 하지만, 임차인 현황이 미확인 상태인 점이 한 가지 걸리는 부분입니다. 임차인의 대항력 여부는 등기부등본과 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 정보는 현재로선 특별한 언급이 없어 보이지만, 경매에서는 언제나 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 66% 할인된 매력적인 가격이지만, 임차인 문제와 권리분석의 불확실성이 큰 리스크입니다. 예상 수익률을 따져본다면, 월세로 전환 시 연 5.5% 정도의 수익률을 기대해 볼 수 있겠지만, 임차인 명도 문제가 복병이 될 수 있습니다. 제주도의 부동산 시장은 다소 변동성이 있지만, 관광지 특성상 장기적으로는 긍정적일 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 매력적인 가격 덕분에 경쟁률이 높을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 5,100만원 정도로 생각해 볼 수 있습니다. 취등록세는 약 235만원이며, 총 투자금은 5,349만원 정도 예상됩니다. 하지만 임차인 문제를 해결하는 게 관건이므로, 이 부분에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 만약 임차인 문제가 해결된다면, 적극적으로 입찰을 고려해볼 만한 물건입니다.