진천 실원리 부동산 경매, 2회 유찰 8.4억

한줄 요약

2회 유찰로 가격이 절반가량 내려가면서 투자 매력이 커진 물건

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경매물건 주소 보기 충청북도 진천군 광혜원면 실원리 409-2

충청북도 진천군 광혜원면 실원리에 위치한 이 부동산은 총 면적 12,499㎡(약 3,780평)로 상당히 넓은 토지입니다. 주변은 농경지와 주택이 혼재된 전형적인 농촌 지역이며, 진천군청과는 차량으로 약 20분 거리에 위치해 있습니다. 교통편은 다소 불편할 수 있지만, 이 지역의 개발 가능성을 고려할 때 장기적인 투자로서의 매력이 있을 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 17억 2,188만원이지만, 현재 최저입찰가는 8억 4,372만원으로 감정가의 48% 수준입니다. 이는 2회 유찰로 인해 가격이 크게 내려간 것으로, 인근 시세 대비 상당히 저렴하게 나왔습니다. 예상 낙찰가는 약 8억 8,590만원 선으로, 이는 주변 시세 대비 무척 매력적인 가격대입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 7월 31일 설정된 근저당권입니다. 따라서 이 이후의 권리는 모두 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 꼼꼼히 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권의 문제는 현재로서는 크지 않아 보이지만, 절토 및 성토된 부분이 있다는 특이사항이 있어 해당 부분도 명확히 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 리스크도 있지만 기회도 큽니다. 대규모 토지로 개발 가능성이 있고, 가격도 상당히 내려와 있어 매력적입니다. 예상 수익률은 시장 상황에 따라 다르겠지만, 장기적으로는 긍정적으로 보입니다. 다만, 농촌 지역 특성상 단기 투자에는 부적합할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 다소 낮을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 8억 6천만원 정도로 잡아봅니다. 취등록세는 약 4,075만원이 예상되며, 총 투자금은 약 8억 8천만원 정도로 생각됩니다. 명도 과정에서의 어려움은 크게 없을 것으로 보이나, 임차인 확인은 반드시 필요합니다.